Co powinna zawierać decyzja o warunkach zabudowy? Analiza nowego rozporządzenia

25 lipca w Dzienniku Ustaw zostało opublikowane rozporządzenie w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku MPZP (o czym pisaliśmy TUTAJ). Zgodnie z nowymi przepisami w decyzji o warunkach zabudowy trzeba uwzględnić kilka dodatkowych parametrów, m.in. udział powierzchni biologicznie czynnej oraz liczbę miejsc do parkowania. Zmienia się także sposób przeprowadzania analizy na potrzeby wydania decyzji.

• Obszar analizowany

Obszar analizowany ustala się w odległości równej trzykrotnej szerokości frontu terenu objętego wnioskiem, jednak nie mniejszej niż 50 m oraz nie większej niż 200 m (wcześniej nie było ustalonej maksymalnej wartości). Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd na działkę.

W ramach analizy istniejącej zabudowy i zagospodarowania na potrzeby wydania decyzji uwzględnia się nieruchomości o faktycznym sposobie użytkowania zbieżnym ze sposobem zabudowy i zagospodarowania terenu określonym we wniosku. W przypadku braku takiej zabudowy i zagospodarowania uwzględnia się wszystkie działki w obszarze analizowanym.

• Linia zabudowy

Dotychczas w decyzji o warunkach zabudowy można było określić jedynie obowiązujące linie zabudowy – nowe rozporządzenie przewiduje natomiast możliwość ustalenia linii obowiązujących lub nieprzekraczalnych, a także dodatkowe ustalenia dla kondygnacji podziemnych lub wynikające z lokalnych uwarunkowań.

Podobnie jak we wcześniejszym rozporządzeniu linię zabudowy określa się jako przedłużenie zabudowy na działkach sąsiednich. W przypadku gdy istniejąca zabudowa tworzy uskok, linię ustala się jako kontynuację od budynku w większej odległości od pasa drogowego.

• Intensywność i udział powierzchni zabudowy

W miejsce wcześniej określanej wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki wyznacza się maksymalną intensywność zabudowy, maksymalną i minimalną nadziemną intensywność zabudowy oraz udział powierzchni zabudowy. Intensywność zabudowy stanowi stosunek sumy powierzchni wszystkich kondygnacji budynków zlokalizowanych na danym terenie do powierzchni tego terenu. Udział powierzchni zabudowy to stosunek sumy powierzchni rzutu poziomego budynków (mierzonej po zewnętrznym obrysie rzutu poziomego ścian zewnętrznych) do powierzchni terenu.

Maksymalne wartości intensywności ustala się na podstawie średniego wskaźnika tych intensywności dla obszaru analizowanego z tolerancją do 20%, natomiast minimalną nadziemną intensywność zabudowy jako najmniejszą wartość tego wskaźnika dla działki na obszarze analizowanym. Udział powierzchni zabudowy ustala się na podstawie średniego wskaźnika. Dopuszcza się ustalenie innych wartości, jeżeli wynika to z analizy.

• Szerokość elewacji frontowej

Ustalenia dotyczące szerokości elewacji frontowej pozostają bez zmian. Szerokość ustala się na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym z tolerancją do 20%. Dopuszcza się ustalenie innych wartości, jeżeli wynika to z analizy.

• Wysokość zabudowy

Dotychczasowe rozporządzenie przewidywało określenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, a wysokość ta mierzona była od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku. Zgodnie z nowym rozporządzeniem ustalana wysokość zabudowy to różnica między najwyżej położonym punktem budynku na dachu, ścianie lub attyce (z wyłączeniem komina, nadbudówki, pomieszczenia technicznego oraz wyjścia z klatki schodowej) a średnią wysokością najniższego i najwyższego poziomu terenu mierzoną na obwodzie rzutu poziomego ścian zewnętrznych budynku. Wysokość ustala się na podstawie wysokości zabudowy na przylegających działkach sąsiednich dostępnych z tej samej drogi publicznej. Jeżeli wysokości budynków tworzą uskok, wówczas przyjmuje się średnią wartość.

• Geometria dachu

W zakresie geometrii dachu określa się kąt nachylenia i układ połaci dachowych, odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. Układ połaci dachowych ustala się poprzez określenie rodzaju dachu, układu głównych połaci oraz kierunku głównej kalenicy w stosunku do frontu działki. Nie określa się wysokości głównej kalenicy.

• Powierzchnia biologicznie czynna

Minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej ustala się na podstawie średniego wskaźnika tego udziału dla obszaru analizowanego. Dopuszcza się ustalenie innych wartości, jeżeli wynika to z analizy.

• Miejsca do parkowania

Minimalną liczbę miejsc do parkowania określa się na podstawie liczby lokali mieszkalnych i usługowych, liczby osób mogących jednocześnie przebywać w budynku, liczby zatrudnionych lub powierzchni obiektów usługowych i produkcyjnych.

Nowe rozporządzenie w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku MPZP weszło w życie dzień po publikacji w Dzienniku Ustaw, czyli 26 lipca br.
Przypomnijmy, że konieczność jego opracowania przyniosła zeszłoroczna nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Oliwia Horbaczewska