Co sprawdzić przed zakupem nieruchomości? #2

Cykl artykułów „Co sprawdzić przed zakupem nieruchomości?” przeznaczony jest przede wszystkim dla osób pragnących upewnić się, że nieruchomość, którą chcą kupić nie będzie posiadała wad i innych negatywnych cech. Wiele informacji w tym zakresie jest dostępnych, natomiast trzeba je umiejętnie zebrać, przetworzyć i wyciągnąć wnioski. W części pierwszej omówiliśmy wstępnie zakres problematyki do przeanalizowania. W części drugiej skupimy się na kwestiach związanych głównie z zagospodarowaniem nieruchomości w kontekście przestrzennym i prawnym.

Księga wieczysta

Każda nieruchomość powinna mieć nadany numer oraz założoną księgę wieczystą, w której zawarty jest jej stan prawny. Należy jednak pamiętać, że księgę wieczystą zakłada się na wniosek, a zatem może się zdarzyć tak, że poprzedni właściciele nigdy KW nie założyli.

KW składa się z czterech działów:
• I – zawiera informacje o fizycznych właściwościach nieruchomości, np. adres czy powierzchnię,
• II – zawiera dane o właścicielu lub użytkowniku nieruchomości,
• III – zawiera informacje o prawach, roszczeniach i ograniczeniach dotyczących nieruchomości,
• IV – zawiera informację o ustanowionych hipotekach.

Treść księgi wieczystej jest jawna i można ją sprawdzić w wyszukiwarce KW prowadzonej przez Ministerstwo Sprawiedliwości. Problem pojawia się w momencie, kiedy trzeba podać numer księgi, gdyż wyszukiwarka tylko na tej podstawie pozwala wyświetlać jej treść. Dlatego jeżeli właściciel nieruchomości, którą chcemy kupić, nie chce nam podać tego numeru, powinniśmy się dobrze zastanowić, co w KW jest ukryte.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych

Zasada rękojmi księgi wieczystej to zdefiniowana w ustawie o księgach wieczystych i hipotece regulacja, która ma za zadanie chronić interes nabywcy nieruchomości. Zapis ten przewiduje domniemanie prawne zgodności stanu ujawnionego w KW ze stanem rzeczywistym.

Na czym to polega? Rękojmia chroni osobę, która w dobrzej wierze i zaufaniu do treści KW nabywa nieruchomość. Może się zdarzyć, że osoba zbywająca jest wpisana w księdze jako właściciel, natomiast w rzeczywistości nie jest właścicielem (lub nie jest jedynym właścicielem). Wówczas rękojmia działa na rzecz nabywcy i staje się on nowym prawowitym właścicielem.

Planowanie przestrzenne

W polskim prawie najważniejszym dokumentem, który definiuje, jak możemy zagospodarować naszą nieruchomość, jest Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP). Jest to dokument, który powstaje po wielu konsultacjach w ramach uchwały rady gminy i stanowi akt prawa miejscowego, a jego przepisy są wiążące. Należy przy tym pamiętać, że w jego przypadku obowiązuje zasada, że co nie jest dozwolone, jest zabronione. Warto zatem wziąć pod uwagę, co się znajduje w zapisach MPZP.

Jeżeli działka jest objęta planem, musimy sprawdzić tak naprawdę dwie rzeczy:
1) rysunek planu – aby sprawdzić, w jakiej strefie jest nasza działka,
2) dokument formalny – uchwałę, w której znajdują się szczegółowe zapisy dotyczące możliwości zagospodarowania nieruchomości na podstawie jej przeznaczenia.

Przykładowo mogą być to wytyczne dotyczące liczby kondygnacji budynku, nachylenia dachu czy wymaganej powierzchni biologicznie czynnej.
Problem może pojawić się wtedy, gdy kupimy nieruchomość bez sprawdzenia MPZP i okaże się, że nasze pomysły i plany kolidują z ustanowionymi przepisami. Należy pamiętać, że każda zmiana musi być uchwalona przez Radę Gminy lub Radę Miasta, a proces legislacyjny znacznie wydłuży czas realizacji inwestycji.

Warunki zabudowy

W przypadku braku MPZP w celu zabudowy działki może być konieczne wydanie przez gminę decyzji o warunkach zabudowy (WZ). Decyzja jest potrzebna na przykład do:
• zbudowania, rozbudowania lub nadbudowania budynku lub innego obiektu budowlanego lub wykonania innych robót budowlanych, które wymagają pozwolenia na budowę lub prowadzą do zmiany zagospodarowania terenu, która trwa dłużej niż rok;
• zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części;
• zbudowania na podstawie zgłoszenia budowy:
– wolnostojącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego, którego obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których budynek został zaprojektowany,
– wolnostojącego parterowego budynku rekreacji indywidualnej, czyli budynku przeznaczonego do wypoczynku, o powierzchni powyżej 35 m kw., ale nie większej niż 75 m kw;
• wolnostojącego maksymalnie dwukondygnacyjnego budynku mieszkalnego jednorodzinnego o powierzchni zabudowy do 70 m kw., którego obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których został zaprojektowany, a budowa jest prowadzona, aby zaspokoić potrzeby mieszkaniowe inwestora.

Pozwolenie na budowę

Inną decyzją administracyjną, która może mieć wpływ na postęp naszej inwestycji jest pozwolenie na budowę. Jest ono potrzebne do rozpoczęcia i prowadzenia budowy lub wykonywania robót budowlanych. Pozwolenia na budowę wymaga budowa, rozbudowa, nadbudowa, odbudowa oraz przebudowa obiektów budowlanych.

Inne czynniki wpływające na zagospodarowanie działki

Przed zakupem działki należy również sprawdzić, jakie inne czynniki mogą wpłynąć na realizację naszych planów. Dotyczy to przede wszystkimi czynników środowiskowych, takich jak zasięg powodziowy najbliższych zbiorników oraz cieków wodnych, lokalizacja działki w pobliżu ustanowionych form ochrony przyrody (obszary chronione, rezerwaty itd.), obszarów objętych ochroną zabytków czy terenów związanymi z górnictwem.

Pomocne usługi

Z pomocą przychodzą różne narzędzia dostępne na rynku. Jednym z popularniejszych i przystępniejszych cenowo jest automatyczny Raport dla działki oferowany przez firmę Geo-System:
PRZEJDŹ DO RAPORTU



Wystarczy wskazać działkę i po kilku minutach otrzymujemy gotowy raport zawierający bardzo dużo syntetycznych informacji o naszej nieruchomości.

Zespół Smartsdi.pl