Istnieje pewien pogląd na temat wstępnego projektu podziału nieruchomości, z którym nie mogę się zgodzić. Pogląd ten zwięźle podany został przez WSA w Opolu [wyrok z 5 grudnia 2013 r., sygn. II SA/Op 438/13]:
„wydanie opinii dotyczy wyłącznie stwierdzenia, czy proponowany podział jest zgodny z planem w zakresie przeznaczenia terenu i możliwości jego zagospodarowania. Określenie ostatecznych, definitywnych wielkości działek, jakie mają powstać w wyniku podziału nie mieści się natomiast w tym zakresie. Podane w postanowieniu wielkości nie są bezwzględnymi wielkościami. Opinia odnosi się do proponowanego podziału nieruchomości, który nie musi spełniać warunków wymaganych dla dokumentów geodezyjnych, a zatem podane wielkości w przybliżeniu są weryfikowane w następnym etapie postępowania podziałowego. Dopiero, gdy występuje zgodność proponowanego podziału z planem miejscowym, racjonalne jest poniesienie kosztów sporządzenia projektu podziału w formie odpowiednich dokumentów geodezyjnych (...). Oznacza to, że dopiero po pozytywnym zaopiniowaniu zgodności podziału z planem miejscowym organ zleca uprawnionemu geodecie wykonanie mapy z projektem podziału nieruchomości i dopiero na tym etapie postępowania następuje przyjęcie granic nieruchomości oraz określenie na mapie z projektem podziału dokładnej powierzchni projektowanych do wydzielenia działek gruntów”. Dlaczego uważam, że opisana praktyka jest błędna? Na to właśnie pytanie postaram się odpowiedzieć w tym artykule.
• Wstępny projekt podziału – granice i powierzchnie Zgodnie z § 10 w zw. z § 132 załącznika do rozporządzenia prezesa Rady Ministrów z 20 czerwca 2002 r. w sprawie „Zasad techniki prawodawczej” [DzU z 2016 r. poz. 283; dalej: Zasady techniki prawodawczej] w ustawach i rozporządzeniach
„do oznaczenia jednakowych pojęć używa się jednakowych określeń, a różnych pojęć nie oznacza się tymi samymi określeniami”. Zasada ta jest podstawą wykładni przepisów prawnych, co potwierdzają liczne komentarze i wyroki sądowe.
O tym, co obowiązkowo ma zawierać wstępny projekt podziału, stanowi § 3 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości [DzU z 2004 r. poz. 2663; dalej: rozporządzenie podziałowe]. Wymagania stawiane mapie z projektem podziału wymienione są w § 9 ust. 1 tego aktu. Porównajmy te przepisy w interesującym nas zakresie (patrz tabela).
Widzimy, że rozporządzenie wymaga przedstawiania projektowanych granic i powierzchni na wstępnym projekcie podziału w taki sam sposób, jak powinny być przedstawiane w ostatecznym projekcie. Nie ma więc żadnej podstawy prawnej do rozróżniania: te powierzchnie są przybliżone, a tamte precyzyjne, te naniesienia granic są przybliżone, a tamte ostateczne.
Językową wykładnię przepisów popiera wykładnia celowościowa. Wstępny projekt podziału służy wydaniu opinii o zgodności projektu z ustaleniami planu miejscowego itd. Prawodawca ustalił, że do takiej oceny konieczne jest przedstawienie na mapie granic i powierzchni projektowanych działek. Jaką wartość dla oceny prawidłowości podziału ma bowiem opinia oparta na innych danych niż tenże podział?
„Trzeba zauważyć, że brak kolorowych naniesień na kopii mapy zasadniczej obejmującej wstępny projekt podziału ma istotne znaczenie dla sprawy. Wadliwość ta niesie nie tylko negatywne skutki procesowe dla tego dokumentu jako dowodu w sprawie, lecz również stawia pod znakiem zapytania dokonaną przez organ I instancji merytoryczną ocenę zgodności podziału z ustaleniami planu miejscowego. Nieoznaczenie w kolorze granic i powierzchni projektowanych działek uniemożliwia bowiem precyzyjne określenie linii rozgraniczających nowowydzielonej działki na mapie zasadniczej” [Wyrok WSA w Warszawie z 15 listopada 2011 r., sygn. I SA/Wa 854/11; por. wyrok WSA w Warszawie z 28 września 2006 r., sygn. I SA/Wa 606/06].
Aby jeszcze bardziej unaocznić, że dane podziałowe muszą być takie same jak dane będące podstawą opinii, posłużmy się kilkoma przykładami.
Przykład 1. Załóżmy, że mamy do czynienia z działką o powierzchni 1000 m2. Wnioskodawca przedstawia wstępny projekt podziału nieruchomości na dwie działki, każda po 600 m2, bowiem według MPZP minimalna powierzchnia działki wynosi właśnie 0,6000 ha. Co z tego, że nowe powierzchnie się na tej działce nie zmieszczą? Przecież są powierzchniami przybliżonymi, więc niby dlaczego ich suma (też przybliżona) miałaby być zgodna z powierzchnią działki macierzystej?
A co, jeśli na wstępnym projekcie nowe granice biegną równoleżnikowo, a na ostatecznym projekcie południkowo? Jak daleko można się posunąć w „przybliżoności”?
...
Pełna treść wywiadu w majowym wydaniu miesięcznika GEODETA
nadchodzące wydarzenia
zobacz pozostałe
