Rząd przyjął projekt ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości

Przyjęty w ostatni wtorek przez Radę Ministrów projekt ustawy zakłada utworzenie Krajowego Zasobu Nieruchomości (KZN), który będzie gospodarował nieruchomościami Skarbu Państwa, w szczególności tymi, które można przeznaczyć pod budowę mieszkań. KZN będzie również realizował wiele innych zadań związanych z gospodarowaniem nieruchomościami oraz ochroną praw najemców wskazanych w projekcie.

Zasób ten będzie pełnił funkcję „banku ziemi”, czyli zacznie gromadzić nieruchomości należące do państwa i zarządzać nimi tak, aby zwiększyć podaż nieruchomości pod budownictwo mieszkaniowe położonych zarówno w dużych miastach, jak i mniejszych miejscowościach, dostępnych tak dla dużych, jak i niewielkich przedsiębiorców.

Ustawa ma być spełnieniem obietnicy złożonej przez premier Beatę Szydło w exposé, w którym zapowiedziała realizację programu budowy dostępnych mieszkań w ramach Narodowego Programu Mieszkaniowego (NPM), będącego silnym impulsem proinwestycyjnym. Program ten, przyjęty przez rząd w 2016 r., już służy realizacji „Strategii na rzecz odpowiedzialnego rozwoju” (tzw. Planu Morawieckiego) – mieszkalnictwo ma być jednym z ważnych elementów polityki rozwoju.

Zadaniem KZN będzie nie tylko gospodarowanie nieruchomościami, ale także nadzorowanie najmu, a w szczególności wysokości czynszów, tak aby opłaty ponoszone przez najemców nie przekraczały wysokości określonych w obowiązujących przepisach (będzie nakładał kary administracyjne za naruszenie wymogów ustawowych dotyczących wysokości czynszu). KZN ma również kontrolować spełnianie warunków dotyczących powierzchni mieszkań przeznaczonych na wynajem w danej inwestycji, wysokość opłat eksploatacyjnych czy warunki zawierania i wypowiadania umów najmu. Za jego pośrednictwem będą dokonywane nabory najemców (informacje o tym będą publicznie dostępne na jego stronie internetowej). Ma być też instytucją, która będzie przekazywała nieruchomość zamienną za nieruchomość podlegającą wywłaszczeniu (jeśli wywłaszczony będzie chciał zamiany w miejsce odszkodowania).

Nadzór nad działalnością KZN ma sprawować minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa.

Dochody uzyskane przez KZN z gospodarowania nieruchomościami mają nie tylko zapewnić stabilne i efektywne funkcjonowanie tej instytucji, ale przede wszystkim umożliwić nabywanie przez nią kolejnych nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa oraz dofinansowywanie wyposażania ich w media (staną się atrakcyjne dla potencjalnych inwestorów), a także wspieranie gmin w rozwoju budownictwa socjalnego i społecznego budownictwa czynszowego.

Rozwiązania zawarte w projekcie ustawy równoważą interesy inwestorów (deweloperów, operatorów mieszkaniowych), Skarbu Państwa i najemców. Zgodnie z rządowymi propozycjami nieruchomości Skarbu Państwa będą przekazywane do Krajowego Zasobu Nieruchomości przez podmioty dotychczas nimi gospodarujące, czyli przez: starostów, prezydentów miast na prawach powiatu, Agencję Nieruchomości Rolnych, Lasy Państwowe, Agencję Mienia Wojskowego. KZN będzie mógł także, na rzecz Skarbu Państwa, kupować lub otrzymywać nieruchomości pod zabudowę mieszkaniową od jednostek samorządu terytorialnego, Polskich Kolei Państwowych czy Poczty Polskiej. Nieruchomości będą mogły być również wyłączane z KZN, w szczególności z przeznaczeniem na cel publiczny.

Nieruchomości zgromadzone przez KZN będą przekazywane na rynek na zasadach komercyjnych, z uwzględnieniem ich realnej wartości, przy czym podstawowym trybem będzie oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste, co gwarantuje właścicielski nadzór nad procesami budowlanymi toczącymi się na nieruchomości, a więc w przypadku realizacji inwestycji niemieszkaniowej, pozwala rozwiązać taką umowę (nieruchomość wraca do Skarbu Państwa).

Nieruchomości bezpośrednio przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe mają spełniać warunki techniczne, ekonomiczne i przestrzenno-funkcjonalne uzasadniające wykorzystanie ich w tym celu. Będą one oddawane w użytkowanie wieczyste w otwartym przetargu, a o ich nabycie lub użytkowanie wieczyste będą mogły ubiegać się wszystkie podmioty zainteresowane budową mieszkań na wynajem, które zobowiążą się w szczególności do stosowania wymogów ustawy.

Zgodnie z projektem ustawy określone organy (starostowie, prezydenci miast na prawach powiatu, Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, Agencja Mienia Wojskowego, Lasy Państwowe) będą prowadzić wykazy nieruchomości, którymi gospodarują, i przekazywać je KZN. Wykazy te mają zawierać szczegółowe dane dotyczące poszczególnych działek, dzięki którym KZN będzie mógł ocenić, czy dana nieruchomość ma potencjał mieszkaniowy, a także uzyskać wiedzę o umowach dotyczących tej nieruchomości, np. dzierżawach związanych z dopłatami dla rolników. Umożliwi to podejmowanie rozsądnych decyzji i niewłączanie do zasobu nieruchomości, jeśli będzie się to wiązać z koniecznością poniesienia znaczących kosztów np. przez rolnika w związku z zaprzestaniem produkcji rolniczej.

Zgodnie z projektem ustawy nieruchomości wchodzące w skład KZN mogą być przedmiotem: umowy o oddaniu w użytkowanie wieczyste, sprzedaży (nieruchomości mieszkaniowych wyłącznie za zgodą ministra infrastruktury i budownictwa), nieodpłatnego przekazania jednostce samorządu terytorialnego lub wniesienia jako aport do spółki celowej z udziałem takiej jednostki, jak również zamiany nieruchomości także na nieruchomość budynkową lub lokalową; zamiany nieruchomości w miejsce odszkodowania (gdy przysługuje ono od Skarbu Państwa).

Ponadto w ustawie dopuszczono możliwość przekazania (w określonych przypadkach) przez KZN nieruchomości jednostkom samorządu terytorialnego lub ich związkom na realizację budownictwa komunalnego i chronionego, a także mediów i dróg. W praktyce oznacza to, że KZN przekazywałby nieodpłatnie grunty np. gminom, które budowałyby na nich mieszkania chronione, a także noclegownie i schroniska dla bezdomnych oraz ogrzewalnie. Na gruntach otrzymanych z KZN gminy mogłyby także budować czynszowe mieszkania komunalne czy media (np. wodociągi, kanalizacja) i drogi, które służyłby społeczności lokalnej.

Zgodnie z projektem ustawy KZN będzie mógł otrzymywać dotacje z budżetu państwa. Powinien jednak finansować swoją działalność z gospodarowania nieruchomościami. Ma prowadzić samodzielną gospodarkę finansową na podstawie rocznego planu finansowego. Będzie mógł zaciągać kredyty i pożyczki.

Działalność Krajowego Zasobu Nieruchomości wraz z realizacją Narodowego Programu Mieszkaniowego powinny spowodować, że do 2030 r. liczba mieszkań przypadająca na 1 tys. mieszkańców wzrośnie z 363 do 435, czyli osiągnie aktualną średnią Unii Europejskiej. Do 2030 r. liczba osób mieszkających w warunkach substandardowych (niski stan techniczny budynku, brak podstawowych instalacji technicznych lub przeludnienie) powinna zmniejszyć się o 2 mln (z ok. 5,3 do ok. 3,3 mln).

Ustawa ma obowiązywać po 30 dniach od daty ogłoszenia w Dzienniku Ustaw, a przepisy dotyczące m.in. powstania KZN oraz wydania rozporządzeń o nadaniu statutu KZN powinny wejść w życie w dniu następującym po dacie ogłoszenia.

Źródło: MIB