Opracowanie redakcji
Zagadnienia finansowe
Wytyczne administrowania gruntami ze szczególnym uwzględnieniem krajów znajdujących się w fazie przekształceń (IV).
Od redakcji: kontynuujemy publikację „Wytycznych administrowania gruntami” [część I, II, III – odpowiednio w GEODECIE 9/98, 11/98, 2/99]. Jest to dokument opracowany pod kierownictwem prof. Petera Dale’a przez grupę ekspertów zajmujących się (pod egidą Europejskiej Komisji Gospodarczej ONZ) sprawami administrowania gruntami. Wybrane fragmenty pochodzą z rozdziału „Zagadnienia finansowe”, w którym analizuje się wartość gruntów, metody jej określania oraz istotę rynku nieruchomości; zwraca się uwagę na znaczenie gruntów i nieruchomości w gospodarce narodowej. Omówione są zagadnienia kosztów i korzyści wynikających z ulepszania systemów administrowania gruntami oraz możliwości pełnego odzyskiwania kosztów ponoszonych na prowadzenie systemu administrowania gruntami.
Wartość i wycena gruntów
Grunt jest jednym z podstawowych zasobów, z których kraj czerpie bogactwo. Wszystkim gruntom i budynkom można przypisać wartość. Wartość gruntu zależy od celu, w jakim jest określana – wartość budynku dla celów ubezpieczeniowych może nie odpowiadać cenie, jaką budynek osiągnie na licytacji lub na wolnym rynku. Oszacowanie wartości lub ceny rynkowej nieruchomości jest bardziej sztuką niż nauką ścisłą; wartość zależy od wielu czynników zewnętrznych, a także od fizycznych cech gruntu lub nieruchomości.
W krajach Europy Wschodniej i Środkowej znajdujących się obecnie w fazie przekształceń działały systemy katastralne oparte na modelu rosyjskim. Grunt był „wyceniany” pod względem potencjału rolnego, stosownie do rodzajów gleby, klimatu, opadów itp. Taka koncepcja „wartości” jest tylko pośrednio związana z wyceną potrzebną do gospodarowania gruntem w gospodarce rynkowej.
1. Rozróżnienie ceny, rynku, kosztu i wartości. Pojęcie ceny odnosi się zwykle do ceny sprzedażnej lub transakcyjnej i ma zastosowanie do procesu wymiany; cena jest faktem dokonanym. Cena to suma, jaką określony nabywca zgadza się zapłacić, a określony sprzedający przyjąć w warunkach danej transakcji.
Rynek to zespół powiązań powodujących, że kupujący i sprzedający są połączeni mechanizmem cen. Rynek nieruchomości jest interakcją podmiotów wymieniających prawa na nieruchomościach na inne aktywa, takie jak pieniądze. Specyficzne rynki nieruchomości określa się według rodzajów nieruchomości, ich położenia, możliwości generowania przychodu, według typowych cech inwestorów, typowych cech najemców lub innych atrybutów istotnych dla osób uczestniczących w wymianie nieruchomości. Przykładami takich specyficznych rynków mogą być: rynek nowych domów jednorodzinnych o wartości 100 000 ecu albo rynek starszych, nadających się do remontu domów mieszkalnych, położonych w pobliżu centralnych dzielnic handlowo-usługowych.
Wyceniający posługują się pojęciem kosztu w odniesieniu do produkcji, nie zaś wymiany. Koszt może być faktem dokonanym lub aktualnie wycenianym. Wyceniający wyróżniają różne rodzaje kosztów: koszty bezpośrednie, koszty pośrednie, koszty budowy i koszty rozwoju terenu, zwane dalej kosztami deweloperskimi.
Pełna treść artykułu w kwietniowym wydaniu miesięcznika GEODETA
powrót
|
