Co sprawdzić przed zakupem nieruchomości? #4

Cykl artykułów „Co sprawdzić przed zakupem nieruchomości?” przeznaczony jest przede wszystkim dla osób pragnących upewnić się, że nieruchomość, którą chcą kupić nie będzie posiadała wad i innych negatywnych cech. W części pierwszej wskazaliśmy czynniki, które mogą wpływać na wartość nieruchomości i możliwości zagospodarowania. W drugiej skupiliśmy się na kwestiach związanych z planowaniem przestrzennym i uwarunkowaniami prawnymi. W trzeciej zwróciliśmy uwagę na uwarunkowania środowiskowe, które mogą wpłynąć na użytkowanie nieruchomości. Dzisiaj przechodzimy do kolejnego istotnego aspektu – zmian zachodzących w terenie na przestrzeni lat.

Aktualne i historyczne zagospodarowanie

Aby ocenić, czy nieruchomość nadaje się do realizacji zaplanowanej inwestycji, należy przeanalizować, co się na niej znajduje. Do tego celu doskonale nadaje się ortofotomapa. W uproszczeniu – jest to rzeczywisty obraz powierzchni terenu powstały z przetworzonych i połączonych zdjęć lotniczych. Można zatem powiedzieć, że jest to bezpośrednie zdjęcie naszej działki i otaczającego ją terenu z „lotu ptaka”, w tym przypadku samolotu. Z tej perspektywy jesteśmy w stanie przeanalizować, chociażby wzrokowo, użytkowanie terenu i istniejące obiekty. Możemy także określić, czy występują naturalne bariery wykluczające nasze plany co do nowej inwestycji.


Dostępność ortofotomapy w poszczególnych latach może się różnić w zależności od rejonu Polski. W większości lokalizacji możemy jednak cofnąć się mniej więcej o ok. 20–25 lat i uzyskać informację przynajmniej w interwałach pięcioletnich. Poniżej przykład ortofotmap dla 4 różnych okresów.
Jeżeli dostępne ortofotmapy nie zawierają jednak wszystkiego co nas interesuje i chcemy dowiedzieć się, co było znacznie wcześniej, pomocne mogą okazać się materiały, takie jak archiwalne zajęcia lotnicze.


Na podstawie analizy zdjęć archiwalnych można wskazać okres, w którym na nieruchomości pojawiły się zabudowania. Może się to okazać szczególnie przydatne przy próbie legalizacji samowoli budowlanej, ponieważ w przypadku obiektów użytkowanych przez co najmniej 20 lat możliwe jest zastosowanie uproszczonego postępowania. Ponadto budynki wzniesione przed 1995 rokiem obowiązują w tej procedurze inne przepisy.

Zdjęcia można wykorzystać także w celu sprawdzenia historii użytkowania działki oraz wykorzystać jako dowód w sprawie o uznanie zasiedzenia nieruchomości. Archiwalne zdjęcia służą nie tylko właścicielom – coraz częściej korzystają z nich również samorządy w celach podatkowych do weryfikacji nielegalnie postawionych budynków.

Zdjęcia dostępne są w zasobach GUGiK i w przeciwieństwie do ortofotomapy nie są udostępniane bezpłatnie – jeśli chcemy z nich skorzystać, musimy kupić odpowiednie arkusze, wykorzystując do tego portal PZGIK (https://pzgik.geoportal.gov.pl/imap/), gdzie po rejestracji możliwe będzie zamówienie poszczególnych zdjęć.

Najlepiej jest znać dokładnie identyfikator poszukiwanego zdjęcia. Tutaj potrzebna będzie wiedza, jakie zdjęcia i w jakim okresie były wykonywane w okolicy naszej nieruchomości. Informacji o tym, który arkusz obejmuje swoim zasięgiem naszą działkę w prosty sposób dostarczy Raport dla działki. W sekcji „Archiwalne zdjęcia lotnicze” zawiera on m.in. informację o lokalizacjach środków rzutów zdjęć dostępnych dla wybranego obszaru, dacie wykonania zdjęcia (nalotu), skali, a także umożliwia podejrzenie miniatury zdjęcia, co może znacznie ułatwić wybór zakupu w portalu PZGiK. Poniżej przykład ilustracji pokazującej rozkład środków rzutów (czyli środków wykonanych zdjęć).


Pomocne usługi

Raport dla działki oferowany przez firmę Geo-System w przejrzysty sposób prezentuje wszystkie dostępne ortofotomapy oraz informacje o archiwalnych zdjęciach lotniczych, dzięki czemu w kilka minut można prześledzić historię zagospodarowania. Oprócz tego zawiera ponad 20 innych tematów, które pozwalają na kompleksowe sprawdzenie wybranej nieruchomości. Wystarczy wskazać działkę i wygenerować raport.

PRZEJDŹ DO RAPORTU

Zespół Smartsdi.pl