Przed jednym z sądów powszechnych toczy się sprawa o zniesienie współwłasności przez podział nieruchomości. Istotne jest, że chodzi o atrakcyjną nieruchomość o powierzchni 1000 m kw., położoną nad jeziorem, która wiele lat temu została zabudowana piętrowym domem jednorodzinnym dwulokalowym (oraz budynkami gospodarczymi). Właściciele „X” tej nieruchomości – prawdopodobnie ze względów ekonomicznych – kilkanaście lat temu postanowili sprzedać na rzecz osoby „Y” 418/1000 części tej nieruchomości, łącznie z samodzielnym lokalem w budynku (na piętrze). Dla lokali na parterze i na piętrze założono odrębne księgi wieczyste, tworząc wyodrębnione nieruchomości lokalowe. Natomiast cała działka pozostała współwłasnością.
Powiedzenie „miłe złego początki, lecz koniec żałosny” sprawdziło się w tej sprawie wyjątkowo boleśnie dla pierwotnych właścicieli nieruchomości. Współwłaściciel „Y” po jakimś czasie sprzedał bowiem swój udział kolejnej osobie „Z”, która postanowiła przejąć całą nieruchomość za ustaloną przez siebie kwotę. W związku z brakiem zgody ze strony „X” sprawa znalazła się w sądzie, gdzie toczy się już od 2013 roku.
Wniosek do sądu złożył współwłaściciel „Z” posiadający w nieruchomości udział wynoszący 418/1000. Ponieważ plan z odkupieniem udziałów „X” się nie powiódł, „Z” wnioskował, aby wydzielić pod budynkiem minimalną działkę, która musi pozostać we współwłasności ze względu na własność lokali. Natomiast pozostałą część nieruchomości zaproponował podzielić na dwie działki i w stosunku do nich znieść współwłasność. Właściciel „X” nie wyrażał i nie wyraża zgody na zniesienie współwłasności.
Bazując na konkretnych przepisach prawa, spróbuję opisać ten kuriozalny przypadek w formie pytań i odpowiedzi, które poddaję pod osąd czytelników GEODETY. Mam nadzieję, że sprostujecie Państwo moje ewentualnie nietrafne interpretacje czy opinie. Mapa spornej nieruchomości jest przedstawiona na rys. 1, a cztery przykładowe projekty podziału spośród 11 przygotowanych przez trzech (!) biegłych sądowych – na następnych rysunkach.
• Kodeks cywilnyZacznijmy zatem od kodeksu cywilnego, który w art. 199 i 211 zajmuje się współwłasnością:
„Art. 199. Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli”.„Art. 211. Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości”.W sprawie tych uregulowań rodzi się kilka wątpliwości.
PYTANIE: Czy składanie wniosku o zniesienie współwłasności nieruchomości przez podział przekracza zakres zwykłego zarządu?
Wydaje się, że jest to tak ważna sprawa, iż odpowiedź powinna być pozytywna. Ale...
Pełna treść artykułu w czerwcowym wydaniu miesięcznika GEODETA
nadchodzące wydarzenia
zobacz pozostałe
