Czym różni się pole ewidencyjne od geometrycznego działki?

Na wstępie należy podkreślić, że ze względu na specyfikę prowadzenia bazy ewidencji gruntów i budynków takie rozbieżności nie są niczym nietypowym – w znakomitej większości przypadków nie ma powodów do niepokoju. Nikt nie odebrał nam metrów kwadratowych naszej działki.

Przede wszystkim powinniśmy rozróżnić dwa pojęcia:
• Pole geometryczne – jest to powierzchnia wyliczona matematycznie we właściwym układzie współrzędnych geodezyjnych (najczęściej PUWG2000 lub PUWG1992) na podstawie współrzędnych punktów załamania granic działek aktualnie wykazanych w EGiB.
• Pole ewidencyjne/powierzchnia ewidencyjna/pole powierzchni ewidencyjnej – jest to powierzchnia wykazana w EGiB prowadzonej przez właściwe dla położenia działki starostwo powiatowe lub urząd miasta na prawach powiatu. Wynika ona z wykazu zmian danych ewidencyjnych działki – jednego z elementów dokumentacji sporządzanej przez geodetów, na podstawie którego pole powierzchni działki było ostatnio aktualizowane. Musimy pamiętać, że takie pole ewidencyjne mogło być obliczone wiele lat temu.

Po każdej zmianie zaktualizowana powierzchnia ewidencyjna trafia do ksiąg wieczystych, gminnych ewidencji podatkowych oraz innych rejestrów publicznych. Jeżeli przedmiotem obrotu jest nieruchomość (działka), to powierzchnia tej nieruchomości (działki) zapisana w akcie notarialnym zawsze pochodzi z wypisu z rejestru gruntów. Jest to dokument wydawany w starostwie, który zwiera m.in. informację o aktualnej na chwilę jego sporządzania powierzchni ewidencyjnej działki pochodzącej z EGiB. W tym miejscu warto zauważyć, że w przypadku kupna lub sprzedaży działki przedmiotem transakcji jest działka ewidencyjna znajdująca się w konkretnym obrębie ewidencyjnym i posiadająca swój numer. Nie kupujemy natomiast powierzchni działki, bo jest to jedynie jej atrybut, który może ulegać zmianie.

Podkreślmy raz jeszcze – pole ewidencyjne to wartość z dokumentów geodezyjnych, a pole geometryczne to matematyczne pole wynikające ze współrzędnych X i Y punktów stanowiących obrys naszej działki, i wartości te mogą się różnić.

Przykład na ilustracji pokazuje działkę kompleksu hotelowego Warszawianka w Jachrance. Widzimy, że podane pole ewidencyjne to 6,0647 ha (60 647 m²), a pole geometryczne wynosi 6,0590 ha (60 590 m²). Czy to oznacza, że według Geoportalu ktoś zabrał właścicielowi 57 m²? A jeśli tak, to gdzie te m² dodał?
W zdecydowanej większości przypadków wykrycie podobnej różnicy nie oznacza, że z naszą działką dzieje się coś złego. W przypadku znaczących niezgodności powierzchni można domniemywać, że działka nie ma ustalonych wszystkich granic ewidencyjnych (z sąsiednimi działkami).

Taki stan rzeczy nie przeszkadza w użytkowaniu oraz obrocie nieruchomością, co nie zmienia faktu, że o własną nieruchomość warto dbać nie tylko „w terenie”, ale też w dokumentach. Wówczas należałoby zlecić pracę geodecie, który w ramach odpowiedniej procedury określi powierzchnię naszej działki. Tutaj uwaga – własne pomiary taśmą budowlaną z sąsiadem albo zamarkowanie punktów palikami na podstawie lokalizacji telefonem komórkowym z wykorzystaniem współrzędnych z portalu mapowego nie pozwolą ustalić prawidłowej powierzchni, potrzebny jest geodeta uprawniony.

Samej zmiany pola ewidencyjnego starosta obecnie może dokonać tylko w przypadku, gdy do urzędu wpłynie odpowiednie opracowanie sporządzone przez uprawnionego do tego geodetę. Musi być w nim udokumentowany fakt tzw. „ustalenia” wszystkich granic oddzielających naszą działkę ewidencyjną od działek sąsiadów na podstawie działań własnych lub dokumentów otrzymanych ze starostwa. Jeżeli te warunki nie zostaną spełnione, starostwo nie ma prawa zmienić powierzchni w EGiB.

Różnica pól ewidencyjnego i geometrycznego może wynikać z szeregu różnych czynników, które są istotne głównie dla geodety w procesie analizy danych, takich jak wykorzystywane na przestrzeni lat metody pomiarowe czy zmiany przepisów prawa w zakresie aktualizacji powierzchni działki w EGiB. Pole geometryczne, które jest wyliczane ze współrzędnych punktów załamania granic działki, może ulec zmianie np. wraz ze wzrostem liczby punktów granicznych w obrysie działki (wynikającą np. z podziałów sąsiednich działek) lub objęciem pracami wykonywanymi przez geodetę uprawnionego niektórych granic działki.

Reasumując, występowanie różnic pola ewidencyjnego i pola geometrycznego jest dość częste i w pierwszej kolejności sugeruje nieuregulowaną sytuację w zakresie przebiegu granic przedmiotowej działki. Dlatego – w szczególności, gdy chce się taką działkę sprzedać – warto zlecić sprawdzenie granic geodecie uprawnionemu i zadbać o doprowadzenie do spójności danych, aby uchronić się przed ewentualnymi roszczeniami ze strony przyszłego nabywcy.