Tym razem dwie sprawy, jakich wiele. Omawiam je w nawiązaniu do innych przypadków z praktyki prezentowanych dotąd na łamach GEODETY. Chcę zwrócić uwagę na dwa zagadnienia: terminy „nieruchomość” i „działka”, oraz wycenę nieruchomości i ocenę operatu szacunkowego przez organ administracji – kontynuuje autorka artykułu.
Wielokrotnie była już o tym mowa, łącznie z przedstawieniem mojego poglądu na treść art. 157a ustawy
o gospodarce nieruchomościami (GEODETA 8-11/2015), jednak tym razem odniosę się do konkretnych orzeczeń (rzecz jasna w dużym uproszczeniu).
Przykład I
Prezydent miasta zatwierdził projekt podziału nieruchomości oznaczonej jako działka nr 28/2 na dwie działki nr 28/3 o pow. 0,3423 ha i nr 28/4 o pow. 0,0337 ha. Podziału dokonano pod warunkiem, że przy zbywaniu działki nr 28/4 zostanie zapewniony dostęp do drogi publicznej w formie służebności gruntowej (mapa z projektem podziału oraz decyzja podziałowa na następnych stronach). Rok później na podstawie art. 98a ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r.
o gospodarce nieruchomościami (DzU z 2016 r., poz. 2147, dalej jako
ugn) nałożono na właściciela obowiązek zapłaty opłaty adiacenckiej w wysokości 17 000 zł. Decyzję w tym zakresie uzasadniono wzrostem wartości nieruchomości oznaczonej jako działka ewidencyjna nr 28/2 o pow. 0,3760 ha. Organ wyjaśnił, że podstawę do ustalenia ww. opłaty adiacenckiej stanowiła wartość nieruchomości ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego. Przyjął on, że przed podziałem 1 m kw. działki nr 28/2 był wart tyle samo co 1 m kw. działki nr 28/3 w kształcie po podziale, tj. ok. 4000 zł. Natomiast gdy chodzi o działkę 28/4, rzeczoznawca uznał, że po podziale 1 jej metr kw. jest droższy o 200 zł niż 1 m kw. działki 28/2 i 28/3. Uzasadnił to tym, że zazwyczaj działki mniejsze są droższe. Wycenę sporządzono w ten sposób, że w tabeli skupiającej kilkanaście transakcji różnych nieruchomości o powierzchni od ok. 4000 m kw. do ok. 300 m kw. wyciągnięto średnią (co dało cenę 1 m kw. działki 28/2 i 28/3 – 4000 zł) i za pomocą korygowania ceny średniej przyjęto, iż działka mniejsza jest droższa.
Oparta na art. 98a
ugn decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej może być wydana, gdy spełnione są następujące przesłanki:
1) nastąpi podział nieruchomości, dokonany na wniosek właściciela, przy zastrzeżeniu art. 98a ust. 2 ugn;
2) ustalenie opłaty nastąpi w okresie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna;
3) nastąpi faktyczny wzrost wartości nieruchomości wskutek podziału nieruchomości, udowodniony w drodze operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego;
4) w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej (w tym przypadku było to 30%).
Ponieważ zarówno o zasadach podziału, jak i o opłatach adiacenckich z tego tytułu już nieraz była mowa, rozwijanie tego wątku wydaje się bezprzedmiotowe.
W tym konkretnym przypadku podział (jak zarzucał właściciel) był jedynie środkiem do skorygowania granicy pomiędzy działką nr 28/2 i nr 27/3. Jak się okazało, obie te działki tworzą jedną nieruchomość w rozumieniu art. 46 § 1 kc, a także objęte są jedną księgą wieczystą, tworząc tym samym jedną nieruchomość w rozumieniu przepisów ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (DzU z 2016 r., poz. 790). Po podziale nieruchomość w znaczeniu wieczystoksięgowym i cywilistycznym składała się zatem z trzech działek: 28/3, 28/4 i 27/3, przy czym działki 28/4 i 27/3 utworzyły działkę nr 37. Właściciel zarzucał też, że w tabeli określającej nieruchomości porównawcze, wbrew końcowym wynikom opinii, nieruchomości mniejsze kosztowały ok. 3000 zł za m kw. Wreszcie podniósł, że przecież ta mała wydzielona działka 28/4 nie ma możliwości inwestycyjnych (bo jest za mała), a poza tym że formalnie nie ma dostępu do drogi publicznej, a przynajmniej nie ma dostępu bezpośredniego...
Pełna treść artykułu w czerwcowym wydaniu miesięcznika GEODETA
nadchodzące wydarzenia
zobacz pozostałe
