Czy rząd uporządkuje bałagan z liczeniem powierzchni nieruchomości?

W obowiązujących przepisach mamy swego rodzaju troistość pojęć dotyczących powierzchni użytkowej, co jest uciążliwie dla inwestorów, wprowadza chaos i skutkuje dużą liczbą procesów sądowych. Czy rząd zamierza rozwiązać ten problem?

Takie pytanie zadał Ministerstwu Rozwoju i Technologii poseł Jacek Protasiewicz reprezentujący klub parlamentarny Koalicja Polska. W swojej interpelacji zwraca uwagę, że powierzchnia użytkowa do celów podatku od nieruchomości jest inna niż powierzchnia użytkowa w dokumentacji pozwolenia na budowę czy powierzchnia użytkowa wykazana w ewidencji gruntów i budynków. „Jak alarmują moje biuro poselskie specjaliści od rynku nieruchomości, taka troistość pojęć w przepisach jest dla inwestorów niezwykle uciążliwa, wprowadza chaos generujący błędy i skutkuje dużą liczbą procesów sądowych” – pisze poseł.

Jacek Protasiewicz zwraca ponadto uwagę, że rozporządzenie ws. EGiB kiedyś definiowało, co wchodzi do powierzchni użytkowej na potrzeby EGiB, czyli jedynego organu w Polsce, który odpowiada za „trzymanie w ryzach” powierzchni. Ale taki stan rzeczy trwał od 2001 r. do 30 lipca 2021 r. „Po tej dacie nagle organy geodezji nie mają żadnych podstaw i wytycznych, jak liczyć powierzchnię użytkową. Obywatele, w tym przedsiębiorcy związani z budownictwem i rynkiem nieruchomości, zwracają się do mnie z prośbą o działania w celu ujednolicenia przepisów w zakresie powierzchni użytkowej” – czytamy w interpelacji.

Poseł twierdzi ponadto, że obecnie obowiązujące przepisy nie regulują zasad liczenia powierzchni do celów najmu, co w konsekwencji skutkuje bałaganem na rynku nieruchomości komercyjnych. W jego ocenie jest to jedyny obszar dotyczący powierzchni budynków, który nie jest weryfikowany przez urzędy – nie są bowiem sprawdzane pomiary i zasady liczenia powierzchni. Po standardy pomiaru do celów najmu rynek sięga więc do norm zagranicznych, takich jak: BOMA, Tegova, IPMS czy GIF. „Geodeci, architekci, rzeczoznawcy majątkowi i zarządcy nieruchomości komercyjnych – jak zostałem poinformowany – zyskaliby transparentność w działaniu, gdyby ta kwestia podlegała jasnym i zrozumiałym regulacjom” – zaznacza poseł.

Na pytania Jacka Protasiewicza odpowiedział wiceminister rozwoju i technologii Piotr Uściński. Jak zwraca uwagę, wspomniane przez parlamentarzystę rozporządzenie ws. EGiB nie zawiera obecnie definicji pojęcia powierzchni użytkowej, nie określa też sposobu jej liczenia czy dokumentów, z których powinna być pozyskiwana ta informacja. EGiB rejestruje bowiem jedynie stany prawne i faktyczne wynikające z określonych dokumentów, a zatem stany ustalane w innych trybach lub przez inne uprawnione organy orzekające.

„Podnoszony w przedmiotowej interpelacji problem mnogości i rozbieżności definicji powierzchni użytkowej stosowanej do różnych celów nie wynika z przepisów dotyczących geodezji i kartografii (geodezja bowiem nie kreuje tych danych, lecz rejestruje w ewidencji gruntów i budynków jedynie dane wynikające z odpowiednich dokumentów). Problem dotyczy raczej mnogości definicji powierzchni użytkowej występujących w innych przepisach prawa, regulujących poszczególne sprawy, w tym m.in. w ustawie z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn” – wyjaśnia minister Uściński.

Skoro zatem resort dostrzega problem, to czy zamierza go rozwiązać? Na pewno nie w procedowanej obecnie nowelizacji Prawa budowlanego. A czy będzie to przedmiotem kolejnych modyfikacji tej ustawy, też nie jest pewne. W ocenie Piotra Uścińskiego wprowadzenie takich zmian należałoby bowiem poprzedzić głębszą i szerszą analizą różnych aktów prawnych. „Na chwilę obecną trudno jest przesądzić, czy zmiana wprowadzająca taką samą definicję powierzchni użytkowej w różnych gałęziach prawa byłaby możliwa do przeprowadzenia, z uwagi na różne cele i skutki rozwiązań przyjmowanych w poszczególnych gałęziach prawa, np. w prawie budowlanym a prawie podatkowym” – zwraca uwagę minister.

Piotr Uściński podkreśla ponadto, że na gruncie prawa budowlanego nie ma potrzeby wprowadzania legalnej definicji powierzchni użytkowej. Ta bowiem zawarta jest w rozporządzeniu w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego i bazuje na normie PN-ISO 9836.

Minister odniósł się ponadto do poruszonej w interpelacji kwestii zasad liczenia powierzchni do celów najmu. Jego zdaniem nie jest to materia możliwa do uregulowania w przepisach. Powinno to być natomiast zapisane między stronami umowy najmu. Nie ma więc przeszkody, by w umowie tej określić, że powierzchnia ta będzie liczona wg metodyki określonej we wspomnianym wcześniej rozporządzeniu.

Chcesz być na bieżąco z wydarzeniami w geodezji i kartografii? Zapisz się na bezpłatny newsletter!

Jerzy Królikowski