powrót

Magdalena Durzyńska

Trudna sztuka wyceny

Wybór metody wyceny nieruchomości należy do rzeczoznawcy, ale nie oznacza to pełnej dowolności, bo są określone przepisy ustawy!

Już przy zlecaniu sporządzenia operatu szacunkowego organ gminy winien wskazać rzeczoznawcy określone w ustawie zasady dotyczące przyjmowania transakcji porównawczych. Przy poszczególnych opłatach ustawodawca inaczej bowiem uregulował te zasady. Organ ma też obowiązek ocenić wartość dowodową sporządzonego operatu.

Przykład I
Wójt ustalił spółce jednorazową opłatę (rentę planistyczną) w kwocie 66 930 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości o pow. 1,0021 ha spowodowanego zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Postępowanie prowadzono dwukrotnie, pierwotnie opłata wynosiła 82 tys. zł. W odwołaniu spółka wskazała, że zarówno przed, jak i po uchwaleniu nowego planu nieruchomość pełniła te same funkcje i była zabudowana budynkami „przemys­łowymi”. A zatem jej zdaniem uchwalenie nowego planu nie miało żadnego wpływu na przeznaczenie i wartość nieruchomości. Spółka zarzuciła też niewiarygodność wyceny. Pierwotnie bowiem ten sam biegły, stosując inną metodę wyceny, okreś­lił wartość nieruchomoś­ci przed uchwaleniem planu na kwotę o 80 tys. zł niższą niż w aktualnie sporządzonej opinii. Natomiast analogiczna różnica w cenie nieruchomości podobnej według stanu po uchwaleniu planu z 2011 r. wyniosła aż 130 tys. zł.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze (SKO/organ) utrzymało w mocy decyzję wójta. Jako podstawę decyzji wskazano art. 36 ust. 4 i art. 37 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: upzp). Organ wskazał, że w sporządzonym operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy określił wartość gruntu zarówno przed uchwaleniem MPZP, jak i po zmianie przeznaczenia tej nieruchomoś­ci, a wynik wyceny dowodzi, iż jej wartość w wyniku uchwalenia MPZP wzrosła o 223 100 zł, a 30% tej kwoty to owe 66 930 zł.

Organ podał, że uwzględnił też art. 87 ust. 3a upzp. Stanowi on, że jeżeli uchwalenie planu nastąpiło po 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez MPZP uchwalony przed 1 stycznia 1995 roku, przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie upzp, w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w MPZP uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r. jest większa niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzys­tywania po utracie mocy tego planu. Organ podał, że w takim przypadku wzrost wartości nieruchomości (z art. 36 ust. 4 upzp) stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie uchwalonym przed 1 stycznia 1995 roku. Podał, że według poprzedniego planu z 1994 r. (obowiązującego do 31 grudnia 2003 r.) nieruchomość znajdowała się na obszarze oznaczonym symbolem A4 RU – tereny urządzeń gospodarki rolnej. Natomiast w wyniku uchwalenia MPZP z 2011 r. nieruchomość przeznaczona została pod tereny obiektów usługowo-produkcyjnych (symbol TU/P).

W ocenie SKO w sprawie nie było konieczne ustalenie relacji wartości nieruchomości określonej przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w starym planie i wartości nieruchomości określonej przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu, gdyż faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem w 2011 r. MPZP był identyczny jak przeznaczenie tej nieruchomości w MPZP z 1994 roku…

Pełna treść artykułu w listopadowym wydaniu GEODETY

powrót

KOMENTARZE Komentarze są wyłącznie opiniami osób je zamieszczających i nie odzwierciedlają stanowiska redakcji Geoforum. Zabrania się zamieszczania linków i adresów stron internetowych, reklam oraz tekstów wulgarnych, oszczerczych, rasistowskich, szerzących nienawiść, zawierających groźby i innych, które mogą być sprzeczne z prawem. W przypadku niezachowania powyższych reguł oraz elementarnych zasad kultury wypowiedzi administrator zastrzega sobie prawo do kasowania całych wpisów. Użytkownik portalu Geoforum.pl ponosi wyłączną odpowiedzialność za zamieszczane przez siebie komentarze, w szczególności jest odpowiedzialny za ewentualne naruszenie praw lub dóbr osób trzecich oraz szkody wynikłe z tego tytułu.