Zenon Marzec
Skąd więcej działek?
Scalenia i podziały gruntów peryferyjnych w miastach jako klucz do rozwoju budownictwa jednorodzinnego.
Dotychczasowe przepisy w skuteczny sposób pozwalały podzielić tylko pojedynczą nieruchomość na kilka działek budowlanych. W sytuacji, kiedy trzeba połączyć kilka nieruchomości wydłużonych, a następnie wydzielić działki budowlane składające się z części każdej z nich, sprawa niezwykle się komplikuje. Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. stworzyła nowe możliwości dla racjonalnego ukształtowania terenów przeznaczonych pod zabudowę poprzez uregulowanie możliwości scalania nieruchomości i ich ponownego podziału na działki gruntu.
|
Od najdawniejszych czasów miasta, osady, a nawet wsie zakładane były według pewnego porządku przestrzennego. Przez długi czas jednostki te rozwijały się stosunkowo powoli i harmonijnie, zachowując w zasadzie ten porządek. W ostatnim okresie, szczególnie w obrębach dużych miast, następuje burzliwy rozwój różnego rodzaju budownictwa. Budownictwo to z powodu coraz mniejszej ilości wolnych terenów w centrum miast lokalizowane jest na peryferiach, bardzo często na terenach uprzednio wykorzystywanych na cele rolne lub leśne.
Struktura własnościowa gruntów rolnych znacznego obszaru Polski, a szczególnie wąskie i wydłużone działki, stanowi nie lada problem dla tworzenia pełnowartościowych terenów budowlanych. Zmiana w planie zagospodarowania przestrzennego z terenów rolnych na tereny budowlane powoduje ogromną presję na dokonywanie podziałów, sprzedaż, a następnie zabudowę takich terenów.
Niestety, dotychczasowe przepisy w skuteczny sposób pozwalały podzielić tylko pojedynczą nieruchomość na kilka działek budowlanych. W sytuacji, kiedy trzeba połączyć kilka nieruchomości wydłużonych, a następnie wydzielić działki budowlane składające się z części każdej z nich, sprawa niezwykle się komplikuje. Teoretycznie możliwy był taki podział, a następnie notarialna zamiana pomiędzy wszystkimi właścicielami lub równoczesna sprzedaż tak wydzielonych części, które później stanowić będą działkę budowlaną. Wystarczy jednak, że jeden z właścicieli zmieni zdanie i całe zamierzenie upada. To samo dotyczy sytuacji, gdy stan prawny paska gruntu położonego w środku rozpatrywanego terenu nie jest uregulowany, jest sporny itp.
Pod naciskiem właścicieli nieruchomości zainteresowanych podziałem swojej i tylko swojej nieruchomości powstaje bardzo nieracjonalny układ przestrzenny. Należy zdawać sobie sprawę, że w okresie późniejszym, po zrealizowaniu zabudowy, bardzo trudno będzie dokonać korekt w tak zainwestowanym terenie. Na domiar złego obecne przepisy pozwalają wznosić bez pozwolenia na budowę trwałe ogrodzenia. Ogrodzenia te, nieraz bardzo kosztowne, wybudowane w granicach nieruchomości, skutecznie uniemożliwiają wszelkie późniejsze korekty linii rozgraniczających.
Możliwości przekształcenia gruntów w działki budowlane
Dotychczasowe wysiłki uporządkowania sytuacji w zakresie właściwego ukształtowania terenów budowlanych przynosiły różne efekty, w zależności od tego, czy gmina potrafiła wykorzystać istniejące możliwości prawne. Możliwości te przedstawiają się następująco:
1. Właściwie opracować i konsekwentnie realizować ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W szczególności dotyczy to ustalenia linii rozgraniczających tereny o różnym przeznaczeniu, przede wszystkim ulice i drogi, a także ustalenia zasad i warunków podziału terenu na działki budowlane.
2. Następnym etapem, który gmina powinna zrealizować, mogło być geodezyjne opracowanie osi i linii rozgraniczających wszystkich ulic i dróg. Wyniki takiego opracowania powinny być wykorzystywane przy realizacji ewentualnych późniejszych pojedynczych podziałów nieruchomości.
Pełna treść artykułu w sierpniowym wydaniu GEODETY
powrót
|
