Katarzyna Pakuła-Kwiecińska
Porządki na rynku nieruchomości
O nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami mówi jej architekt Henryk Jędrzejewski
Kiedy 15 grudnia rozmawiałam z Henrykiem Jędrzejewskim o nowelizacji ustawy, podpisanie jej przez prezydenta wydawało się tylko kwestią czasu. Tydzień póŹniej okazało się, że została skierowana do Trybunału Konstytucyjnego, a więc trudno dziś przewidzieć, jakie będą jej dalsze losy (więcej o tym w artykule Adolfa Jankowskiego na s. 8). Jednak wcześniej czy póŹniej zaproponowane rozwiązania dotyczące gospodarki nieruchomościami i tak muszą zostać wprowadzone. (KPK)
Kogo dotyczy nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami?
Przede wszystkim aktualnych i potencjalnych właścicieli nieruchomości oraz osób, które obsługują rynek nieruchomości, czyli rzeczoznawców majątkowych, pośredników i zarządców nieruchomości. Jest kilka regulacji prawnych, które dyscyplinują obrót nieruchomościami i ułatwiają wykonywanie niektórych czynności cywilnoprawnych na nieruchomościach.
Co nowego czeka właścicieli nieruchomości?
Z całą pewnością wskazałbym tu na przepisy dotyczące podziałów nieruchomości, co zresztą jest powiązane z Prawem geodezyjnym i kartograficznym. Ustawa o gospodarce nieruchomościami (uogn) reguluje procedury prawne w zakresie podziałów, natomiast przepisy wykonawcze do Pgik (w szczególności instrukcja G-5, która wreszcie się ukazuje) regulują technikę wykonywania map do celów prawnych. Generalną zasadą podziału nieruchomości było dotychczas to, że miał on być zgodny z planem zagospodarowania przestrzennego. Tymczasem miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, które były uchwalone przed 1 stycznia 1995 r. (czyli tzw. stare plany), utraciły moc 31 grudnia 2002 r., jeżeli w tym terminie rady gmin nie podjęły uchwały o przystąpieniu do ich zmiany. Plany, co do których rady podjęły do końca 2002 r. uchwały o przystąpieniu do ich zmiany, też utraciły ważność z końcem 2003 r., jeżeli ta procedura zmiany nie została zakończona. Ponieważ między rokiem 1995 i 2003 gminy prawie nie uchwalały nowych planów, w wielu z nich planu zagospodarowania nie ma, więc nie można rozstrzygnąć, jak powinny być wykonywane podziały, co groziło ich blokadą. W nowelizacji uogn spróbowaliśmy tę sprawę rozwiązać. Wprowadziliśmy mianowicie zapisy, które stanowią, że jeżeli istnieje nowy plan zagospodarowania przestrzennego, to oczywiście podział ma być z tym planem zgodny. Jeżeli natomiast planu miejscowego nie ma, to podziału można dokonać, gdy jest on zgodny z przepisami odrębnymi (czyli z różnymi ustawami, które mogą wprowadzać pewne ograniczenia, jak np. ustawa o ochronie i kształtowaniu środowiska, ustawa o ochronie przyrody, ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych czy Prawo budowlane). W wyniku tych zmian pozycja właściciela nieruchomości staje się mocniejsza, bo jego wola co do ukształtowania podziału nieruchomości może być ograniczona tylko przepisami ustaw. Nie uchwalając planu miejscowego, który jest aktem prawa miejscowego, gmina pozbawiła się instrumentów prawnych pozwalających jej kształtować przestrzeń.
Czy sformułowanie „przepisy odrębne” nie spowoduje przedłużenia procedury?
Takie spekulacje są nieuzasadnione. Procedura podziału jest taka: właściciel nieruchomości składa wniosek do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o zatwierdzenie podziału. Do tego wniosku dołącza wstępny projekt podziału, czyli dokument szkicowy wykonany na kopii mapy zasadniczej lub ewidencyjnej. Po wpłynięciu wniosku wójt (burmistrz lub prezydent miasta) ma obowiązek w terminie, który wynika z kpa, wydać postanowienie stwierdzające, czy podział jest zgodny z planem miejscowym, a jeżeli planu miejscowego nie ma, to czy jest zgodny z przepisami odrębnymi. Jeżeli to postanowienie już jest i stwierdza, że nie ma sprzeczności z planem miejscowym i przepisami odrębnymi, wtedy właściciel nieruchomości zleca uprawnionemu geodecie wykonanie mapy geodezyjnej z projektem podziału i tę mapę składa do wójta (burmistrza, prezydenta miasta) o zatwierdzenie. Organ wydaje wtedy decyzję zatwierdzającą podział nieruchomości, która kończy sprawę co do istoty i treści. Procedura ta jest więc uregulowana dokładnie i systemowo, zatem nie ma obawy o jej przedłużanie się. Jeżeli organ terminu nie dotrzyma, to jest to patologia i wtedy można go skarżyć za bezczynność. Oczywiście gminy mogą być niezadowolone, bo wymyka im się z ręki wpływ na kształtowanie przestrzeni. Ale to od gminy zależy, czy uchwali plan miejscowy i będzie mogła właścicielowi narzucać ograniczenia.
Na czym polega nowa procedura połączenia i ponownego podziału?
Druga istotna zmiana związana z podziałami to właśnie możliwość dokonywania tzw. połączeń i ponownych podziałów. Nie można tego nazywać scaleniem, bo scalenie (też regulowane w uogn) przeprowadzane jest wtedy, kiedy nie ma jednomyślności wśród władających nieruchomościami, co do zamiaru poprawienia kształtu działek. Wtedy na wniosek tylko części zainteresowanych gmina przymusowo przeprowadza scalenie. Bywa jednak i tak, że kilku właścicieli mających sąsiadujące nieruchomości Źle ukształtowane dogaduje się ze sobą, chcąc przekształcić np. działki podłużne na poprzeczne o tej samej powierzchni. Po nowelizacji będą mogli to zrobić bez potrzeby wszczynania czasochłonnej i kłopotliwej procedury scaleniowej. Składają wniosek do wójta (burmistrza, prezydenta) o połączenie ich nieruchomości i powtórny podział. Wymagane jest tylko poświadczone notarialnie zobowiązanie, że w chwili zatwierdzenia podziału dobrowolnie poprzenoszą sobie prawo własności do odpowiednich kawałków gruntu.
Czy to spowoduje skrócenie procedury i obniżenie kosztów?
Zdecydowanie tak. Procedura scaleniowa jest jednak czasochłonna i kosztowna, tym bardziej że przepisy stanowią, iż gmina robiąc scalenie, musi uzbroić teren w urządzenia infrastruktury. Z reguły gminy nie mają pieniędzy i często odmawiają scalenia. Tu, przy połączeniu i podziale, gmina nie ma tego obowiązku.
Pełna treść artykułu w styczniowym wydaniu GEODETY
powrót
|
