TK w sprawie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych

Trybunał Konstytucyjny 20 kwietnia rozpoznał skargę konstytucyjną Romualda N. dotyczącą rękojmi wiary publicznej. Skarżący kwestionował konstytucyjność przepisów regulujących rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych oraz katalog wyjątków od niej. Zarzucił im, że nie wymieniają przypadku nabycia własności nieruchomości od osoby, która nabyła tę nieruchomość na podstawie czynności prawnej (umowy) uznanej następnie za nieważną.

Skarżący pod wpływem używanych wobec niego gróźb podpisał przed notariuszem umowę sprzedaży nieruchomości. Następnie wytoczył powództwo o uznanie tej czynności za nieważną. Już w pozwie został przez skarżącego złożony wniosek o zabezpieczenie powództwa poprzez wpisanie zastrzeżenia do księgi wieczystej o toczącym się postępowaniu o unieważnienie umowy sprzedaży. Wniosek nie został przez sąd rozpoznany. Sąd prawomocnym wyrokiem uznał umowę za nieważną, co skutkuje tym, że nie doszło do przeniesienia prawa własności na nabywców. Zostali oni jednak wpisani do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości na podstawie unieważnionej umowy. W trakcie trwania procesu o uznanie umowy za nieważną dokonali zbycia nieruchomości, która w kolejnych latach była jeszcze dwukrotnie sprzedawana, a ostateczny nabywca został wpisany do księgi wieczystej jako właściciel.

Zdaniem Trybunału zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych stanowi ograniczenie ochrony prawnej własności. Może bowiem prowadzić do nabycia własności nieruchomości (lub innego prawa ujawnionego w księdze) od nieuprawnionego, a równocześnie do wygaśnięcia prawa rzeczywiście (materialnie) uprawnionego, niewpisanego do księgi. Jest to jednak ograniczenie konieczne z uwagi na potrzebę ochrony bezpieczeństwa i pewności obrotu nieruchomościami, a także powiązane z istotą i funkcją ksiąg wieczystych oraz całym systemem odnoszących się do nich rozwiązań materialno-prawnych i procesowych. Mechanizm ten należy uznać za konstytucyjnie legitymowany potrzebą ochrony uzasadnionych interesów osób trzecich, będących w dobrej wierze i działających w zaufaniu do treści księgi wieczystej. Postulowana przez skarżącego regulacja, wyłączająca ochronę osób trzecich w sytuacji, w której osoba uprawniona według treści księgi nabyła własność nieruchomości na podstawie czynności prawnej uznanej następnie za nieważną, byłaby niezgodna z założeniami aksjologicznymi, jakie legły u podstaw regulacji art. 5 i następnych ustawy o księgach wieczystych i hipotece, stanowiąc istotny wyłom w reżimie ochrony interesów osób trzecich.

Trybunał podkreślił także, że rzeczywiście (materialnie) uprawniony dysponuje odpowiednimi środkami procesowymi, których skutkiem może być wyłączenie działania rękojmi albo dobrej wiary nabywcy, wymienionymi m.in. w art. 8, art. 10 ust. 1 i 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz art. 755 par. 1 kodeksu postępowania cywilnego – przede wszystkim prawem żądania wpisania do księgi wieczystej nieruchomości ostrzeżenia o niezgodności treści księgi z rzeczywistym stanem prawnym. Niekorzystna sytuacja, w jakiej znalazł się skarżący, była zaś nie tyle konsekwencją wadliwych przepisów, co jego własnej opieszałości i błędów proceduralnych, a w części także – jak się wydaje – nie w pełni prawidłowego działania organów wymiaru sprawiedliwości.

Rozprawie przewodniczył sędzia Adam Jamróz, a sprawozdawcą była sędzia Teresa Liszcz. Wyrok (sygn. SK 55/08) jest ostateczny, a jego sentencja podlega ogłoszeniu w Dzienniku Ustaw.

Źródło: TK