Nowe przepisy w zakresie wyceny nieruchomości już obowiązują

9 września weszło w życie rozporządzenie ministra rozwoju i technologii w sprawie wyceny nieruchomości (DzU 2023 r. poz. 1832). Ma ono przynieść ujednolicenie praktyki dokonywania wycen nieruchomości oraz poprawę jakości usług oferowanych przez rzeczoznawców majątkowych.

Fot. Pixabay

Przygotowanie nowego aktu wymusiła ustawa z 8 lipca 2021 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw. W przywołanej nowelizacji dokonano m.in. zmiany organu upoważnionego do wydania rozporządzenia – z Rady Ministrów na ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa.
Ponadto – jak zwracają uwagę w uzasadnieniu autorzy nowego aktu – dotychczasowe regulacje w obszarze metodyki wyceny nieruchomości obowiązywały przez niemal 19 lat i w tym czasie nie były gruntownie zmieniane. Zaistniała zatem potrzeba szerszej modyfikacji rozporządzenia, która umożliwiłaby dostosowanie procedur wyceny do panujących realiów rynkowych. Analogiczną potrzebę sygnalizowało również środowisko zawodowe rzeczoznawców majątkowych.

Gruntowa analiza przepisów rozporządzenia z 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, jak również przegląd aktualnego orzecznictwa oraz doktryny, a także dyskusje ze środowiskiem zawodowym rzeczoznawców majątkowych pozwoliły na zidentyfikowanie obszarów, które wymagały uregulowania bądź doprecyzowania, a także takich, które budziły rozbieżności interpretacyjne oraz trudności w stosowaniu w praktyce. W konsekwencji w nowym rozporządzeniu, poza normami prawnymi przeniesionymi ze starego aktu, zaproponowano nowe rozwiązania bądź zaktualizowano dotychczasowe procedury, a także usystematyzowano oraz przeredagowano pewne zagadnienia dla poprawy ich czytelności.

Zaproponowane rozwiązania obejmują przede wszystkim:
• uszczegółowienie procedur wyceny w podejściu porównawczym;
• sprecyzowanie procedur określania wartości nieruchomości rolnych i leśnych;
• sformułowanie na gruncie przepisów prawa sposobów wyceny ograniczonych praw rzeczowych, ze szczególnym uwzględnieniem wyceny służebności;
• doprecyzowanie regulacji dotyczących treści operatu szacunkowego oraz sposobu podpisywania tego dokumentu przez rzeczoznawców majątkowych;
• uregulowanie kwestii dokonywania oględzin nieruchomości;
• wprowadzenie możliwości określania w sposób parametryczny wartości nieruchomości przed podziałem w celu ustalenia opłaty adiacenckiej w przypadku braku danych rynkowych;
• uelastycznienie procedur wyceny nieruchomości stanowiących przedmiot prawa użytkowania wieczystego poprzez dopuszczenie, poza podejściem porównawczym, również innego sposobu wyceny w szczególnych przypadkach;
• modyfikację metody wskaźników szacunkowych gruntów w kierunku pełniejszego oddania charakteru rynkowego wartości nieruchomości określonej przy zastosowaniu tej metody;
• włączenie do rozporządzenia najistotniejszych uregulowań zawartych w standardzie zawodowym „Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności”.
Ponadto usystematyzowano i pogrupowano pewne zagadnienia dla poprawny ich czytelności.

Rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości ukazało się w Dzienniku Ustaw 8 września i już dzień później weszło w życie.

Źródło: MRiT, DC