WSA o różnicy między działką a nieruchomością

Nie każda działka jest jednocześnie odrębną nieruchomością, a to ma istotne znaczenie chociażby w podziałach nieruchomości – wynika z niedawnego wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie.

fot. Wikipedia/Blogtrepreneur

Orzeczenie opublikowało na swojej stronie internetowej Polskie Towarzystwo Geodezyjne. W ocenie organizacji jest ono interesujące ze względu na ostateczne rozstrzygnięcie, a ponadto przez głębokie i wszechstronne uzasadnienie stanowi cenne źródło do interpretacji prawa dotyczącego kwestii podziałów nieruchomości.

Co jest przedmiotem sprawy? Skarżąca zwróciła się do miejscowej gminy o zaopiniowania wstępnego projektu podziału nieruchomości, jednak zarówno ten urząd, jak i później samorządowe kolegium odwoławcze wydały opinię negatywną. W uzasadnieniu swoich decyzji instytucje te podkreślały, że wniosek może być załatwiony jedynie w trybie art. 98b ustawy o gospodarce nieruchomościami (uogn), który mówi o połączeniu nieruchomości i ponownym ich podziale na działki. Przepis ten nie znajduje jednak zastosowania w tej sprawie choćby dlatego, że działki będące przedmiotem podziału stanowią własność tej samej osoby, są ponadto ukształtowane tak, że możliwe jest ich racjonalne zagospodarowanie.

Skarżąca nie zgodziła się jednak z tymi argumentami i odwołała się do WSA w Rzeszowie, a ten – wyrokiem z 9 grudnia 2020 roku (sygn. akt II SA/Rz 1000/20) – uchylił zaskarżone postanowienia.

W uzasadnieniu sąd skupił się różnicy między terminami „działka” i „nieruchomość”. Powołując się na obowiązujące przepisy prawa, a także wyroki sądów administracyjnych i Sądu Najwyższego, WSA stwierdził, że czynnikiem wyodrębniającym nieruchomość w rozumieniu Kodeksu cywilnego jest księga wieczysta. Dlatego graniczące ze sobą działki gruntu, będące własnością tej samej osoby, dla których prowadzone są oddzielne księgi wieczyste, stanowią dwie nieruchomości. Natomiast połączenie takich nieruchomości w jednej księdze wieczystej powoduje utratę ich samodzielności i powstanie nowej nieruchomości. W przypadku gdy nieruchomość nie jest objęta księgą wieczystą (zbiorem złożonych dokumentów), o jej odrębności jako przedmiotu własności decyduje to, czy stanowi ona odrębną całość gospodarczą należącą do tego samego właściciela. Pojęcia „działka” i „nieruchomość” nie powinny być zatem utożsamiane.

WSA zwraca ponadto uwagę, że wyróżnia się trzy rodzaje podziałów nieruchomości: geodezyjny, prawny i wieczystoksięgowy. W ramach podziału geodezyjnego realizowanego w trybie administracyjnym lub materialno-technicznym dochodzi do wydzielenia z istniejącej nieruchomości większej liczby działek ewidencyjnych bez zmiany ich właściciela (z pewnymi wyjątkami). Celem takiego podziału jest nie tylko ujawnienie jego skutków w istniejącej księdze wieczystej, lecz przede wszystkim stworzenie możliwości zbycia wydzielonych działek lub założenia dla nich nowych ksiąg wieczystych. Podział geodezyjny służy więc dokonaniu w przyszłości prawnego (cywilnego) podziału nieruchomości, w wyniku którego wyodrębnione zostaną nowe nieruchomości w ujęciu prawnorzeczowym, stanowiące przedmiot odrębnej własności.

Jakie to ma przełożenie na sprawę analizowaną przez WSA? Zdaniem sądu urząd gminy i SKO niesłusznie przyjęły, że art. 98b uogn może być jedyną podstawą prawną do dokonania podziału działek, o które wnosiła skarżąca. Niesłusznie uznano, że mamy w tej sprawie do czynienia ze scaleniem nieruchomości, a następnie ich podziałem. Przepisy działu III rozdziału 1 uogn dotyczą bowiem nieruchomości, a nie działek ewidencyjnych.

Co kluczowe w niniejszej sprawie, działki będące przedmiotem wyroku stanowią własność skarżącej, graniczą ze sobą i są wpisane w jednej księdze wieczystej. Oznacza to, że stanowią one jedną nieruchomość. Dołączona do wniosku mapa zawierająca projekt jej podziału dotyczy podziału istniejącej nieruchomości. Nie ma tu mowy o łączeniu – scalaniu nieruchomości, jak przyjęły wadliwie organy.

„Podziały geodezyjne tworzą jedynie możliwość dokonania podziału nieruchomości, który to podział zrealizuje się dopiero po przeniesieniu własności którejś z działek na nowego właściciela lub po odłączeniu którejś z działek do nowej księgi wieczystej. Dopiero wtedy dokona się podział nieruchomości w rozumieniu prawnorzeczowym, skutkujący powstaniem nowych nieruchomości. To bardzo istotna konstatacja mająca swoje skutki dla tych wszystkich teorii, które twierdzą, że decyzja o podziale ustanawia w momencie jej uprawomocnienia nowy stan prawny dotyczący nieruchomości, w tym między innymi jakiś szczególny status dla nowo projektowanych granic” – komentuje wyrok rzeszowskiego WSA Polskie Towarzystwo Geodezyjne.

Jerzy Królikowski

Chcesz być na bieżąco z wydarzeniami w geodezji i kartografii? Zapisz się na newsletter!