Duża nowelizacja Prawa budowlanego: nie tylko samowole budowlane

19 września wchodzi w życie spora nowelizacja ustawy Prawo budowlane. Geodetów powinny w niej szczególnie zainteresować zmiany związane z legalizacją samowoli budowlanych.

Hotel Czarny Kot - jedna z najbardziej znanych samowoli w stolicy (fot. JK)

Uproszczona procedura legalizacji samowoli

Przepisy wprowadzają uproszczoną procedurę legalizacji samowoli budowlanych wzniesionych przynajmniej 20 lat temu. Jednym z warunków takiej bezpłatnej legalizacji jest przedstawienie geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej obiektu. Czy oznacza to lawinę dodatkowych zleceń dla firm geodezyjnych? Trudno powiedzieć. Po pierwsze, rząd nie dysponuje żadnymi statystykami, ile takich samowoli jest. Twierdzi jedynie, że skala zjawiska jest duża i dotyczy przede wszystkim nielegalnej rozbudowy domów jednorodzinnych. Ze szczątkowych danych wiadomo np., że w 2018 r. zalegalizowano w całym kraju około pół tysiąca samowoli, a w przypadku 2 tys. doprowadzono do rozbiórki.

Ale nawet jeśli znana byłaby liczba ponad 20-letnich samowoli, i tak trudno przewidzieć, ilu właścicieli zdecydowałoby się na legalizację. Oprócz inwentaryzacji wymaga ona bowiem zlecenia ekspertyzy technicznej, która wykaże, że użytkowanie obiektu będzie bezpieczne. Przy braku pewności, że warunek ten zostanie spełniony, właściciel raczej nie będzie chciał się wychylać, ryzykując nakaz rozbiórki.

Choć nowa procedura będzie oznaczać dla geodetów dodatkowe zlecenia, niektórzy podchodzą do niej z rezerwą. Na internetowych forach geodezyjnych czytamy, że tego typu inwentaryzacje mogą okazać się zleceniem z kategorii „toksycznych”. Problem dotyczy chociażby inwentaryzacji zasypanych dawno temu przewodów. Poza tym – jak zwraca uwagę branża budowlana – przepisy te są bardzo nieprecyzyjne. „Rzeczpospolita” napisała np., że wbrew intencjom autorów nowa procedura będzie mogła objąć również te samowole, dla których wydano już nakaz rozbiórki.

Rząd broni jednak tej procedury, argumentując, że pozwoli włączyć wiele obiektów w system kontroli okresowych oraz wymiany „kopciuchów”. Resort rozwoju zwraca też uwagę, że obowiązkowa geodezyjna inwentaryzacja będzie miała pozytywny wpływ na jakość danych ewidencji gruntów i budynków, w tym na ich aktualność i wiarygodność.

Kiedy pozwolenie, a kiedy zgłoszenie?

Nowelizacja Prawa budowlanego wprost określa ponadto katalog obiektów, które będą zwolnione z obowiązku zarówno pozwolenia na budowę, jak i zgłoszenia. Znalazły się w nim: biletomaty, wpłatomaty, automaty sprzedające, paczkomaty, automaty przechowujące przesyłki lub automaty służące do wykonywania innego rodzaju usług o wysokości do 3 m włącznie. Jak tłumaczą autorzy ustawy, na dynamicznie rozwijającym się rynku tych urządzeń taka biurokracja jest niepotrzebna. Oczywiście częścią tej biurokracji są również prace geodezyjne, co wynika z art. 43 Prawa budowlanego. Brak jest jednak wiarygodnych informacji, na ile przed nowelizacją dla obiektów tych wymagano pozwoleń lub zgłoszeń. Zapewne co powiat to obyczaj, choć warto wskazać na wyrok WSA w Łodzi [sygn. akt II SA/Łd 761/18], zgodnie z którym paczkomat jest obiektem budowlanym, a więc wymaga pozwolenia na budowę.

W nowelizacji pojawią się kolejne zwolnienia z obowiązku uzyskiwania pozwolenia na budowę, między innymi dla:

• instalacji gazowych wykonywanych wewnątrz i na zewnątrz użytkowanego budynku,
• stacji regazyfikacji LNG o pojemności zbiornika magazynowania gazu do 10 m sześc.,
• niecek dezynfekcyjnych (w tym niecek dezynfekcyjnych z zadaszeniem),
• wszystkich oczyszczalni ścieków o wydajności do 7,5 m sześciennych (a nie, tak jak dotychczas, tylko tych przydomowych),
• przydomowych tarasów naziemnych.

Z kolei z obowiązku zgłoszenia zwolnione będą np. urządzenia melioracji wodnej, a także budowa stawów i zbiorników wodnych o powierzchni do 1000 m kw. i głębokości nieprzekraczającej 3 m położonych w całości na gruntach rolnych.

W związku z powyższymi zmianami modyfikowany jest również art. 43 zawierający katalog obiektów podlegających wytyczeniu oraz inwentaryzacji powykonawczej. Zmiany są tu jednak niewielkie i raczej nie wpłyną znacząco na rynek zleceń. Do artykułu tego dodano ponadto ustęp 1aa, który mówi wprost o obowiązku inwentaryzacji powykonawczej stacji do ładowania samochodów elektrycznych.

Czy mniej dokumentów to lepiej?

Jedną z najważniejszych zmian w tej ustawie (a jednocześnie budzącą najwięcej kontrowersji) jest ograniczenie formalności towarzyszących inwestycji. Jak obrazowo opisuje to rząd, zamiast taczki dokumentów wystarczy kilka teczek. Do wniosku o pozwolenie na budowę inwestor będzie dołączał tylko część obecnego projektu budowlanego, do tego w mniejszej liczbie egzemplarzy. Ubiegając się o pozwolenie, trzeba będzie przedstawić projekt budowlany, który będzie składał się z projektu zagospodarowania terenu (usytuowanie, układ komunikacyjny, informacja o obszarze oddziaływania obiektu) i projektu architektoniczno-budowlanego (układ przestrzenny, projektowane rozwiązania techniczne i materiałowe). Natomiast projekt techniczny (opis konstrukcji, instalacji, charakterystyka energetyczna) będzie trzeba złożyć na ręce kierownika budowy przed rozpoczęciem robót, a w urzędzie nadzoru budowlanego dopiero razem z wnioskiem o udzielenie pozwolenia na użytkowanie lub zgłoszeniem zakończenia robót.

Ta propozycja oburzyła w szczególności inżynierów budownictwa, którzy obawiają się marginalizacji w procesie inwestycyjnym i siebie, i projektu technicznego, co z kolei może stwarzać realne zagrożenie dla zdrowia i życia użytkowników obiektów budowlanych. Rząd się jednak z tymi argumentami nie zgadza. – Nadmierna liczba dokumentów, których wymaga się na samym starcie inwestycji, wydłuża proces budowy. Obecnie organ, który wydaje pozwolenie na budowę, nie weryfikuje projektu budowlanego pod kątem technicznym, a jedynie sprawdza kompletność dokumentów. Projekt techniczny, który stanowi około 35% całej dokumentacji, to szczególne warunki techniczne i bardzo szczegółowe opisy dla danego obiektu budowlanego. Często zmienia się on w procesie inwestycyjnym. Teraz będzie mógł być wykonany po uzyskaniu pozwolenia na budowę, ale przed rozpoczęciem prac budowlanych – zaznacza Robert Nowicki, wiceminister rozwoju.

Nowy ujednolicony tekst Prawa budowlanego

Jerzy Królikowski