Cenatorium wykorzystuje dane przestrzenne do wyceny nieruchomości

Firma Cenatorium tworzy największą w Polsce aktualizowaną na bieżąco Bazę Cen o transakcjach na rynku nieruchomości. Spółka świadczy usługi oraz wielowymiarowe badania w zakresie dynamiki poziomu wartości nieruchomości.

Do klientów Cenatorium należą organizacje z branży bankowej, ubezpieczeniowej, windykacyjnej oraz deweloperzy. W celu usprawnienia procesu pozyskiwania i importu danych do bazy, wizualizacji danych i przeprowadzania pogłębionych analiz przestrzennych firma zdecydowała się na wdrożenie pakietu rozwiązań GIS od Esri.

Struktura rynku nieruchomości w Polsce jest obciążona wpływem historycznej zmienności losów naszego kraju oraz wieloletnich zaniedbań w obszarze gromadzenia i porządkowania informacji o nieruchomościach. To właśnie dlatego opisanie rodzimego rynku nieruchomości było dla Cenatorium nie lada wyzwaniem. Jeszcze trudniejszym zagadnieniem okazało się opracowanie modelu statystycznego pozwalającego w sposób automatyczny i poprawny wyznaczać wartości poszczególnych nieruchomości. Obecnie dzięki współpracy interdyscyplinarnego zespołu specjalistów, gromadzeniu danych z różnych źródeł oraz wykorzystaniu zaawansowanych narzędzi statystycznych i rozwiązań GIS firma jest w stanie w krótkim czasie wycenić np. składający się z kilku tysięcy obiektów portfel banku.

Automatyczna wycena nieruchomości
W tym celu firma opracowała model Automatycznej Wyceny Nieruchomości (AVM). Precyzyjne określenie wartości nieruchomości wymaga również standaryzacji danych i ich odpowiedniego usystematyzowania – dlatego dla potrzeb działania AVM Cenatorium stale aktualizuje i rozbudowuje bazę danych. Zawiera ona m.in. informacje o cenach transakcyjnych i ofertowych, gruntach, budynkach, lokalach, punktach adresowych, punktach użyteczności publicznej (POI), sieci transportowej, ochronie środowiska czy sytuacji socjodemograficznej.

– Dzięki ujednoliconej postaci gromadzonych danych możemy w łatwy i szybki sposób nimi zarządzać oraz wykorzystywać je do analiz. Baza jest udostępniana za pośrednictwem przyjaznego interfejsu umożliwiającego wyszukiwanie danych z wykorzystaniem lokalizacji na mapie. Dodatkowo system umożliwia wzbogacenie podstawowych informacji o nieruchomościach o szczegóły dotyczące lokalizacji. Baza Cen dostarcza informacji zgodnych z rekomendacjami J, S i F Komisji Nadzoru Finansowego – mówi Daniel Urbanowicz specjalista ds. GIS w Cenatorium.

Analizy przestrzenne i wizualizacja danych
Cenatorium nadal pracuje nad usprawnieniem procesów pozyskiwania i importu danych do bazy, w trakcie których wykorzystuje m.in. narzędzia GIS. Znaczną role w trakcie przetwarzania i konwersji pozyskanych wartości odgrywają rozwiązania oferowane przez firmę Esri (m.in. ArcMap, ArcPy oraz ArcGIS for Server). Poza gromadzeniem i przetwarzaniem danych ważnym elementem prac związanych z rozwojem i oceną działania produktów oferowanych przez Cenatorium są analizy (w tym analizy przestrzenne). Obok prostych zapytań zwracających, np.:
• obiekty, pomiędzy którymi zachodzi intersekcja – np. działki/ budynki, które znajdują się w strefie zagrożonej podtopieniami;

• obiekty znajdujące się w zadanym buforze – budynki w odległości mniejszej niż 200 m od obszarów składowania odpadów lub w strefie 35 m od wektora linii elektroenergetycznej;
wykorzystywane są nieco bardziej złożone analizy, np.:
• mapy kosztów i wybór najkorzystniejszego wariantu – precyzyjne analizy czynników uwzględniające wiele różnych kryteriów pozwalają szybko i prosto porównywać pod kątem kosztowym warianty różnych tras przebiegu inwestycji;
• analizy sieciowe – pozwalają ocenić dostępność komunikacyjną wybranej lokalizacji;
• analizy geostatystyczne.

– Wartościowa z punktu widzenia nie tylko Cenatorium, ale też klientów jest wizualizacja danych i prezentacja wyników analiz przede wszystkim na tzw. mapie ciepła. Ten sposób prezentacji danych pozwala w prosty sposób ocenić rozkład przestrzenny zjawiska oraz pomaga podjąć bardziej trafne decyzje inwestycyjne – mówi Weronika Kuna, menadżer ds. klientów kluczowych w Esri Polska.

Działania podejmowane przez Cenatorium i wykorzystanie rozwiązań GIS skutkuje bardziej precyzyjną niż dotychczas klasyfikacją i wyceną wszystkich typów nieruchomości. Innowacyjne elementy systemu to z jednej strony zaawansowane modele statystyczne, z drugiej strony nowe źródła danych pozwalające lepiej opisać nieruchomość i jej otoczenie. Dostęp do systemu AVM oraz danych Cenatorium zaprojektowany został w taki sposób, aby odpowiedzieć na potrzeby różnych grup klientów – od specjalistów analizujących pojedyncze nieruchomości, po instytucje finansowe potrzebujące cyklicznej wyceny portfela nieruchomości.

Źródło: Esri Polska