Trudna sztuka wyceny

Wybór metody wyceny nieruchomości należy do rzeczoznawcy, ale nie oznacza to pełnej dowolności, bo są określone przepisy ustawy – wyjaśnia w listopadowym numerze GEODETY (wkrótce w sprzedaży) sędzia Magdalena Durzyńska.

Już przy zlecaniu sporządzenia operatu szacunkowego organ gminy winien wskazać rzeczoznawcy określone w ustawie zasady dotyczące przyjmowania transakcji porównawczych. Przy poszczególnych opłatach ustawodawca inaczej bowiem uregulował te zasady. Organ ma też obowiązek ocenić wartość dowodową sporządzonego operatu.

Przykład I
Wójt ustalił spółce jednorazową opłatę (rentę planistyczną) w kwocie 66 930 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości o pow. 1,0021 ha spowodowanego zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Postępowanie prowadzono dwukrotnie, pierwotnie opłata wynosiła 82 tys. zł. W odwołaniu spółka wskazała, że zarówno przed, jak i po uchwaleniu nowego planu nieruchomość pełniła te same funkcje i była zabudowana budynkami „przemys­łowymi”. A zatem jej zdaniem uchwalenie nowego planu nie miało żadnego wpływu na przeznaczenie i wartość nieruchomości. Spółka zarzuciła też niewiarygodność wyceny. Pierwotnie bowiem ten sam biegły, stosując inną metodę wyceny, okreś­lił wartość nieruchomoś­ci przed uchwaleniem planu na kwotę o 80 tys. zł niższą niż w aktualnie sporządzonej opinii. Natomiast analogiczna różnica w cenie nieruchomości podobnej według stanu po uchwaleniu planu z 2011 r. wyniosła aż 130 tys. zł.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze (SKO/organ) utrzymało w mocy decyzję wójta. Jako podstawę decyzji wskazano art. 36 ust. 4 i art. 37 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: upzp). Organ wskazał, że w sporządzonym operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy określił wartość gruntu zarówno przed uchwaleniem MPZP, jak i po zmianie przeznaczenia tej nieruchomoś­ci, a wynik wyceny dowodzi, iż jej wartość w wyniku uchwalenia MPZP wzrosła o 223 100 zł, a 30% tej kwoty to owe 66 930 zł.

Organ podał, że uwzględnił też art. 87 ust. 3a upzp. Stanowi on, że jeżeli uchwalenie planu nastąpiło po 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez MPZP uchwalony przed 1 stycznia 1995 roku, przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie upzp, w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w MPZP uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r. jest większa niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzys­tywania po utracie mocy tego planu. Organ podał, że w takim przypadku wzrost wartości nieruchomości (z art. 36 ust. 4 upzp) stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie uchwalonym przed 1 stycznia 1995 roku. Podał, że według poprzedniego planu z 1994 r. (obowiązującego do 31 grudnia 2003 r.) nieruchomość znajdowała się na obszarze oznaczonym symbolem A4 RU – tereny urządzeń gospodarki rolnej. Natomiast w wyniku uchwalenia MPZP z 2011 r. nieruchomość przeznaczona została pod tereny obiektów usługowo-produkcyjnych (symbol TU/P).

W ocenie SKO w sprawie nie było konieczne ustalenie relacji wartości nieruchomości określonej przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w starym planie i wartości nieruchomości określonej przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu, gdyż faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości przed uchwaleniem w 2011 r. MPZP był identyczny jak przeznaczenie tej nieruchomości w MPZP z 1994 roku…

Cały artykuł w listopadowym wydaniu GEODETY

W listopadowym wydaniu GEODETY ponadto m.in.:
• Kuźnia elit – rozmowa GEODETY z JM rektorem Politechniki Warszawskiej prof. Janem Szmidtem
• Granice są najważniejsze, przekonuje Bogdan Grzechnik i przedstawia zasady opracowania różnego rodzaju map jednostkowych wraz z przykładami
• GISforum 2015: Debata „Dane 3D – trend czy konieczność?”
• Ostrożnie z dorabianiem w służbie cywilnej – ograniczenia związane z pracą w wojewódzkiej inspekcji geodezyjnej i kartograficznej
• Wyniki rekrutacji na studia na kierunek geodezja i kartografia 2015/2016

Redakcja