|2015-10-15| Geodezja, Prawo Wyceniamy działkę czy nieruchomość? Przy wycenie nieruchomości na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej spowodowanej np. podziałem nieruchomości funkcjonują dwie główne szkoły – pisze w październikowym wydaniu GEODETY sędzia Magdalena Durzyńska. I to zarówno w środowis­ku rzeczoznawców majątkowych oraz ich organizacji zawodowych, jak i w orzecznictwie sądów administracyjnych. Pierwsza koncepcja – kontynuuje autorka artykułu – zakłada, że przedmiotem operatu jest określenie wartości nieruchomości przed i po podziale – z tym że chodzi o nieruchomość w znaczeniu cywilistycznym czy wieczys­toksięgowym. Według tej szkoły podziałowego pojęcia „nieruchomość” nie należy utożsamiać z pojęciem poszczególnych „działek ewidencyjnych”. Uzasadnieniem dla tego stanowiska są definicje nieruchomości i działki gruntu zawarte w ustawie o gospodarce nieruchomościami (ugn). Według tej koncepcji nieruchomość po podziale ma analogiczną powierzchnię jak przed podziałem, taką samą lokalizację, taki sam dostęp do infrastruktury. A zatem za błąd uznaje ona eksponowanie jako cechy porównawczej powierzchni gruntu w celu wykazania wzrostu wartości nieruchomości po podziale (np. wyrok z 21 lutego 2013 r., sygn. akt IV SA/Po 1110/12; z 15 maja 2013 r., sygn. akt IV SA/Po 151/13 oraz z 2 października 2013 r., sygn. akt IV SA/Po 559/13, a także wyrok z 18 stycznia 2012 r., sygn. akt II SA/Gl 506/11). Nawiązując do przykładu podziału opisywanego w GEODECIE 9/2015, szkoła ta zakłada, że w wyniku podziału nieruchomości na ok. 100 działek po około 0,03 ha (plus drogi), jej wartość po podziale należy wycenić poprzez porównanie transakcji dotyczących obrotu nieruchomościami podobnymi, tj. podzielonymi na ok. 100 działek. Druga szkoła zakłada, że wartość nieruchomości po podziale należy oceniać poprzez wycenę poszczególnych działek powstałych w wyniku podziału i ich zsumowanie. Podnosi się, że „(…) każda z wydzielonych działek może samodzielnie stanowić przedmiot obrotu rynkowego. Zasadą na rynku nieruchomości jest dokonywanie podziału działek w celu sprzedaży tak wyodrębnionych mniejszych działek po cenach wyższych niż cena, jaka jest możliwa do uzyskania za 1 m kw. nieruchomości przed dokonaniem podziału”. Zaznacza się przy tym, że „obrót całością nieruchomości, mimo dokonania podziału, z pewnością nie jest typowym zachowaniem uczestników rynku”. (...) Dodatkowo przywołuje się wyrok WSA w Warszawie z 12 wrześ­nia 2013 r., sygn. akt VIII SA/Wa 324/13, w którym podkreś­lono, że: „(...) zgodnie z art. 4 pkt 1 ugn nieruchomością gruntową jest grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot włas­ności, zaś w myśl art. 4 pkt 3 ugn działką gruntu jest niepodzielona, ciągła część powierzchni ziemskiej stanowiąca część lub całość nieruchomoś­ci gruntowej”. Według WSA „z powyższego wynika, iż pojęcie »działka gruntu« zawiera się w pojęciu »nieruchomość gruntowa«. Tym samym użycie w art. 98a ugn pojęcia »nieruchomość«, w odniesieniu do nieruchomości przed podziałem i po podziale oznacza, że ustalenia wzrostu wartości nieruchomości dokonuje się przez porównanie wartości nieruchomości istniejącej przed podziałem i zsumowanej wartości wszystkich nieruchomości powstałych w wyniku podziału”. Jest też trzecia, mniej eksponowana szkoła. Zakłada ona, że przy wycenie nieruchomości powierzchnia w ogóle nie ma znaczenia... Pełna treść artykułu w październikowym wydaniu GEODETY W październikowym wydaniu GEODETY ponadto m.in.: • Geodezyjne wyzwania przy odbudowie mostu Łazienkowskiego • Geodeta od składania klocków – obszerna relacja z międzynarodowych targów geodezyjnych Intergeo 2015 • W cyklu „Poczet Profesorów PW” wywiad z prof. Aliną Maciejewską, dziekanem Wydziału Geodezji i Kartografii • Zakazy antykorupcyjne w powiecie – o prowadzeniu działalności w zakresie gik przez pracowników administracji • Co powinien wiedzieć kandydat na geodetę, wyjaśnia Bogdan Grzechnik • Kolej na wdrożenie – prezentacja pomiarowego i informatycznego systemu dla kodyfikacji linii kolejowej (cz. 3) Redakcja

«« powrót

Udostępnij:

   

więcej wiadomości Prawo

KOMENTARZE Komentarze są wyłącznie opiniami osób je zamieszczających i nie odzwierciedlają stanowiska redakcji Geoforum. Zabrania się zamieszczania linków i adresów stron internetowych, reklam oraz tekstów wulgarnych, oszczerczych, rasistowskich, szerzących nienawiść, zawierających groźby i innych, które mogą być sprzeczne z prawem. W przypadku niezachowania powyższych reguł oraz elementarnych zasad kultury wypowiedzi administrator zastrzega sobie prawo do kasowania całych wpisów. Użytkownik portalu Geoforum.pl ponosi wyłączną odpowiedzialność za zamieszczane przez siebie komentarze, w szczególności jest odpowiedzialny za ewentualne naruszenie praw lub dóbr osób trzecich oraz szkody wynikłe z tego tytułu.