Nieruchomość i jej wycena - niby proste, a trudne

„Nieruchomość” to w pracy geodety termin tak powszechny i tak oczywisty, że mogłoby się wydawać, iż niewymagający szerszych objaśnień – pisze w sierpniowym GEODECIE (już w sprzedaży) sędzia Magdalena Durzyńska. Jednak zarówno w praktyce, jak i w orzecznictwie – w zależności od istoty problemu – na pojęcie „nieruchomość” każdy ma inny pogląd.

Jak wskazywałam w poprzednim numerze GEODETY, znamienne w tym zakresie okazały się procedury dotyczące aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste. Korzystając z możliwoś­ci ustawowych, gminy postanowiły od nowa oszacować nieruchomości będące przedmiotem użytkowania wieczystego, a ponieważ aktualizacji nie było od lat, a w międzyczasie wartość nieruchomoś­ci wzrosła kilkakrotnie – do warszawskich sądów trafiły tysiące spraw dotyczących wysokości opłat za użytkowanie wieczyste. Kwestionowane jest wszystko, m.in. i to, że gminy (rzeczoznawcy) zamiast wyceniać nieruchomoś­ci, wyceniają wchodzące w ich skład działki gruntu.

I choć wydawałoby się, że są to kwestie, które można jednoznacznie określić jako „oczywistą oczywistość”, to skala problemu okazała się tak duża, że Sąd Okręgowy w Warszawie (dalej: SO) zadał Sądowi Najwyższemu pytanie: Czy aktualizacja opłaty z tytułu użytkowania wieczys­tego nieruchomości jest dopuszczalna w stosunku do jednej lub kilku działek ewidencyjnych stanowiących jedynie część nieruchomości objętej umową? Uzasadniając pytanie, SO zwrócił uwagę, że opłatę ustala się „w relatywizacji do wartości nieruchomości”, przy czym poszczególne części nieruchomoś­ci stanowiące odrębne działki ewidencyjne mogą mieć różną wartość, a „suma wartości poszczególnych działek gruntu nie musi być równa wartości całej nieruchomości”. SO zauważył, że wycena działek (a nie nieruchomości) prowadzi do tego, że opłata roczna w odniesieniu do jednej części nieruchomości miałaby inną wysokość niż w stosunku do innej jej części. Podniósł też, że skoro ustawa wiąże podwyżkę opłaty ze wzrostem wartości nieruchomości, to pojęcie to nie może być utożsamiane z pojęciem „działka gruntu”.

W odpowiedzi na to pytanie prawne Sąd Najwyższy wskazał, że obciążenie prawem użytkowania wieczystego dotyczy nieruchomości gruntowych, zatem definicja legalna pojęcia „nieruchomość gruntowa” zawarta w art. 4 pkt 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity DzU z 2015 r., poz. 782 – dalej uogn) pokrywa się z pojęciem nieruchomoś­ci w rozumieniu art. 46 kc oraz art. 24 ust. 1 zd. 1 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczys­tych i hipotece (tekst jednolity DzU z 2013 r., poz. 707 – dalej ukwh). Według SN przedmiot prawa użytkowania wieczystego musi pokrywać się z przedmiotem własności objętym księgą wieczystą, gdyż użytkowanie wieczys­te jest prawem, które obciąża nieruchomość gruntową.

Moim zdaniem
Kwestia, którą przesądził w przywołanym orzeczeniu SN, jest dla mnie oczywista. Przewidziana w art. 72 ust. 3 uogn opłata roczna dotyczy całej nieruchomości gruntowej w rozumieniu art. 46 § 1 kc, a nie wydzielonej w odpowiedni sposób części takiej nieruchomoś­ci (np. określonej działki ewidencyjnej), nawet przy trwałej zmianie przeznaczenia tej wydzielonej częś­ci. Przy czym Sąd Najwyższy wyraził ten pogląd już wcześniej, np. w wyroku z 22 kwietnia 2010 r. (V CSK 357/2009, OSNC 2010/11, poz. 152).

Zdziwienie moje wywołało raczej to, jak dowolnie (nie odróżniając działki od nieruchomości) gminy podchodzą do wycen tych ostatnich i jak bezrefleksyjnie poddają się temu licencjonowani rzeczoznawcy majątkowi...

Pełna treść artykułu w sierpniowym wydaniu GEODETY, a w nim ponadto:
• Na drony przyjdzie jeszcze czas – mówią Jacek Siedlik i Witold Kuźnicki z MGGP Aero, obalając mity narosłe wokół wykorzystania UAV w fotogrametrii
• Co pomierzy dron? – ocenę dokładności pomiarów szczegółów terenowych przedstawiają naukowcy z Uniwersytetu Przyrodniczego we Wrocławiu i praktycy z poznańskiej firmy PUGK GEOBIZ
• Przykład wykorzystania specustawy drogowej do pacyfikacji właścicieli nieruchomości opisuje Bogdan Grzechnik
• Mapy granic Wielkiego Księstwa Poznańskiego (1815-48)
• Innowacyjny system zarządzania dla kodyfikacji linii kolejowej, cz. I

Redakcja