Na seminarium TNN o wpływie pandemii na rynek nieruchomości

27 kwietnia odbyło się cykliczne seminarium naukowe organizowane przez Towarzystwo Naukowe Nieruchomości (TNN). Tematyka spotkania została wywołana występującym w Polsce od ponad roku stanem epidemii. Wpłynął on w ogromnym stopniu na niemal każdy obszar naszej działalności; nie mógł więc ominąć również rynku nieruchomości. Z uwagi na sytuację epidemiczną, seminarium zostało przeprowadzone w formie zdalnej, z wykorzystaniem platformy MS Teams.

Liczba uczestników spotkania wahała się, osiągając sumarycznie aż 122, czemu niewątpliwie przysłużyła się jego zdalna forma. Około połowę stanowili pracownicy różnych ośrodków akademickich w Polsce, w tym Uniwersytetu Warmińsko-Mazurskiego w Olsztynie (UWM), Politechniki Warszawskiej (PW), Uniwersytetu Łódzkiego, Uniwersytetu Ekonomicznego w Krakowie, Uniwersytetu Przyrodniczego we Wrocławiu, Uniwersytetu Ekonomicznego w Poznaniu (UEP), Uniwersytetu Gdańskiego, Uniwersytetu Mikołaja Kopernika w Toruniu (UMK), Uniwersytetu Technologiczno-Przyrodniczego w Bydgoszczy, Politechniki Lubelskiej, Uniwersytetu Przyrodniczego w Lublinie, Państwowej Wyższej Szkoły Techniczno-Ekonomicznej w Jarosławiu, Politechniki Świętokrzyskiej w Kielcach, Akademii Pomorskiej w Słupsku, Akademii Kaliskiej oraz Akademii Górniczo-Hutniczej w Krakowie (AGH) i Uniwersytetu Szczecińskiego. Obecni byli również przedstawiciele zawodów działających w obrębie rynku nieruchomości: rzeczoznawcy majątkowi, zarządcy nieruchomości, doradcy na rynku nieruchomości.

Znaczną grupę słuchaczy stanowili studenci, głównie reprezentujący Uniwersytet Mikołaja Kopernika w Toruniu, Uniwersytet Technologiczno-Przyrodniczy w Bydgoszczy oraz Uniwersytet Warmińsko-Mazurski w Olsztynie.

Na wstępie prowadząca seminarium dr hab. inż. Anna Barańska, prof. AGH, wiceprezes TNN, przywitała Zarząd TNN na czele z jego prezesem prof. dr hab. inż. Sabiną Źróbek, a także zgromadzonych członków TNN oraz wszystkich gości, którzy zechcieli dołączyć do uczestników spotkania.

Wprowadzenie do dyskusji stanowiły trzy referaty prezentujące różne aspekty wpływu pandemii na rynki nieruchomości w Polsce:

1. dr n. ekon. Alina Źróbek-Różańska (UWM w Olsztynie): „Zostać czy wyjechać z miasta? Studenci na rynku mieszkań na wynajem podczas pandemii COVID-19”,
2. mgr inż. Benon Bogdan (geodeta, rzeczoznawca majątkowy, biegły sądowy): „Wpływ pandemii na rynek lokali mieszkalnych w Polsce – aglomeracja górnośląska”,
3. dr n. ekon. Radosław Gaca (rzeczoznawca majątkowy): „Nieruchomości gruntowe jako lokata kapitału. Zmiany w okresie epidemii, na przykładzie wybranych rynków lokalnych”.

Tematyka seminarium koncentrowała się na rynkach lokali mieszkalnych oraz nieruchomości gruntowych z trzech różnych obszarów Polski: miasta Olsztyn, aglomeracji górnośląskiej oraz miasta Bydgoszczy wraz z okolicznymi powiatami. Wystąpienia prelegentów wywołały wiele komentarzy słuchaczy i ożywioną dyskusję. Podczas dyskusji głos zabrali, m.in. prof. dr hab. inż. Piotr Parzych (AGH), dr hab. Małgorzata Krajewska oraz prof. UMK, Ivo Kostov – rzeczoznawca majątkowy z Bułgarii, członek TNN, dr Sławomir Palicki (UEP), dr inż. Tomasz Budzyński (PW). Prelegenci starali się wyczerpująco odpowiedzieć na każde z zadanych pytań i odnosili się do komentarzy słuchaczy. O trafnie dobranej tematyce seminarium świadczyło duże zainteresowanie jego uczestników, z których około 70 osób dotrwało do końca ponad dwugodzinnego spotkania.

Wszystkie prezentacje zostały udostępnione na stronie internetowej TNN.

Podczas swojego wystąpienia dr Alina Źróbek-Różańska zaprezentowała wyniki badań ankietowych i wywiadów bezpośrednich, przeprowadzonych wśród osób wchodzących w samodzielne dorosłe życie (emerging adults) w odniesieniu do ich aktywności na rynku najmu lokali mieszkalnych w Olsztynie. Pomimo utrudnionego dostępu do próby badawczej, zwłaszcza w odniesieniu do strony podażowej, badania ujawniły systematycznie rosnącą elastyczność od kwietnia 2020 r. do chwili obecnej, zarówno strony popytowej, jak i strony podażowej na tym rynku.

Mgr inż. Benon Bogdan omówił rynek transakcji kupna-sprzedaży lokali mieszkalnych aglomeracji górnośląskiej, koncentrując się na pięciu większych miastach: Katowice, Gliwice, Sosnowiec, Chorzów i Tychy, rozpatrując osobno rynki pierwotny i wtórny. Prelegent, będąc rzeczoznawcą majątkowym i biegłym sadowym zrzeszonym w Stowarzyszeniu Instytut Monitoringu i Analiz Rynku Nieruchomości Silesia (systematycznie gromadzącym od ponad 15 lat dane nt. transakcji nieruchomościami z obszaru województwa śląskiego i województw sąsiednich), dysponował olbrzymią liczbą danych, która pozwoliła na miarodajne analizy zachowania rynku w czasie pandemii oraz porównanie go do tendencji w latach wcześniejszych. W wykonanych analizach ujawniły się odmienne zachowania w sąsiadujących miastach, pomimo że rozpatrywano ten sam segment rynku nieruchomości.

Dr Radosław Gaca swoimi analizami objął ostatnią dekadę funkcjonowania rynku nieruchomości gruntowych w Bydgoszczy i powiatach sąsiednich. Prelegent pokazał wzrastające zainteresowanie tym segmentem rynku jako lokatą kapitału wobec niekorzystnych zmian wybranych parametrów ekonomicznych, takich jak wskaźnik inflacji oraz średnie oprocentowanie lokat bankowych. Jednocześnie zasygnalizował możliwe problemy pojawiające się w związku ze stosunkowo dużym tempem zmiany cen i nabywaniem w pierwszej kolejności nieruchomości o najlepszych cechach – mogą nimi być np. zaburzenia oceny wpływu konkretnych czynników na zmienność cen.

W dyskusji, prof. Piotr Parzych, odnosząc się do pierwszego wystąpienia, zwrócił uwagę na negatywne społeczne skutki pandemii, w grupie emerging adults. Wskazał również na ciekawy przypadek, jakim na rynku górnośląskim jest Bytom, a to z uwagi na osiadanie gruntów w wyniku szkód górniczych. Dyskutant poruszył także zagadnienie wpływu zmiany zasad działania funduszy emerytalnych na dynamikę rynku nieruchomości. Dr hab. Małgorzata Krajewska, prof. UMK, podniosła zagadnienie doboru tzw. rynków równoległych podczas analizy rynku nieruchomości oraz w procesie szacowania wartości nieruchomości. Konieczność wzmożonej ostrożności w tym zakresie pokazały wyniki badań dr. Radosława Gacy, w których zostały ujawnione istotne różnice w dynamice rynków tego samego typu nieruchomości w gminach sąsiednich. Rzeczoznawca majątkowy Ivo Kostov oraz dr Sławomir Palicki wskazali i skomentowali aspekt wpływu parametrów ekonomicznych na rynek nieruchomości rolnych. Natomiast dr inż. Tomasz Budzyński zwrócił uwagę na zauważalną zmianę preferencji nabywców nieruchomości gruntowych w okolicach Warszawy, którzy częściej niż wcześniej nabywali w ciągu ostatniego roku działki na obszarach gmin o mniejszym stopniu zurbanizowania i niższej gęstości zaludnienia charakteryzujących się większą powierzchnią, aby w ten sposób ograniczyć ryzyko zarażenia się wirusem.

W podsumowaniu prezes i wiceprezes TNN podziękowały prelegentom, dyskutantom i wszystkim uczestnikom spotkania, zachęcając gości do śledzenia działalności TNN: regularnego odwiedzania strony internetowej stowarzyszenia, udziału w konferencjach organizowanych przez TNN, publikowania w czasopiśmie Towarzystwa („Real Estate Management and Valuation-REMV”) i uczestnictwa w kolejnych spotkaniach naukowych.

Tego samego dnia, tuż po zakończeniu obrad, odbyło się krótkie posiedzenie Zarządu Głównego Towarzystwa. Było to robocze spotkanie poświęcone m.in. organizacji XXVIII Konferencji Naukowej TNN, zaplanowanej na wrzesień 2021 roku w Olsztynie, w formie stacjonarnej.

Seminarium zorganizowali dr hab. inż. Radosław Wiśniewski, prof. UWM oraz niżej podpisana.

Dr hab. inż. Anna Barańska, prof. AGH, wiceprezes TNN